· 城市房屋拆迁与补偿全揭秘（下）

上期文章的最后，我们提到了补偿方式主要是货币补偿与房屋产权调换，那么被征收房屋的价值、补偿的费用等等一系列问题又是如何规定的？

拆迁时应当补偿的费用包括哪些？

补偿费用主要由四部分内容组成：

1、被征收房屋价值的补偿；

2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

4、市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

被征收房屋价值如何确定？

被征收房屋的价值经评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。对评估有异议，应当自收到评估报告之日起十日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

另外根据《国有土地上房屋征收与评估办法》第三十一条的规定，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。

因征收房屋造成的搬迁、临时安置费如何确定？

根据《征收条例》第二十二条的规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

因征收房屋造成的停产停业损失的补偿如何确定？

根据《征收条例》第二十三条的规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

各省、自治区、直辖市在制定停产停业损失补偿的具体办法时，关键在于明确“被征收前的效益”和“停产停业期限”两个方面的因素。被征收前的“效益”应仅指被征收前的经济效益，不包括社会效益、主观效益在内。至于停产停业期限，应视从搬迁至重新生产营业的间歇期限而定，具体问题具体处理。计算所得的停产停业损失应确实是因征收房屋而造成的损失，与房屋征收具有相当的因果关系，否则不予补偿。

拆迁补偿费用的支付期限如何确定？

根据《征收条例》第二十七条的规定，实施房屋拆迁应当先补偿后拆迁。补偿费用的支付期限，双方可以协商确定。这里要提醒各位被拆迁人的是，如果没拿到补偿款，就坚决不搬迁。现实中有很多被拆迁人在没拿到补偿款的情况下就搬迁了，稍有不慎的就是“屋钱两空”。

城市房屋拆迁的补偿办法具体规定是根据当地市县级人民政府的制定的相关规定，以及征收时当地房地产的市场价，这之中也许会出现时间差的问题，所以这就导致了征收或者是补偿的不合理。

以上，是对城市房屋拆迁补偿的一个大致讲解。拆迁补偿涉及的条文繁多内容复杂，偶尔我们的当事人会出现混杂的情况，分不清什么该补什么不补。所以在此要提醒大家的事，遭遇征收拆迁时，无论是征收部门的征收行为、还是房屋价值评估阶段，任何细微之处都要谨慎，因为一个小环节就能使得你的补偿款严重不合理。