【耕地建房】占用耕地建房，什么情况下不会被强拆？村民提高警惕，依法维权

近日，中央召开罕见的高规格会议，对农村乱占耕地建房问题专项整治行动进行了动员部署。

至于中央为什么要在当前内外交困，保民生、保稳定压倒一切的形势下，腾出精力来做这个“拆人房子”的事情。

背后的原因和做这个事情的重要性、紧迫性，在前面的文章中，我已经为大家分析过了，不明白的朋友，或者还没有意识到今后乱占耕地建房严重性的朋友，不妨先去看看。这里不再重复。

今天要和大家讨论的，是“占用耕地建房，是不是就意味着被强拆”这个问题。

为什么要讨论这个问题？

这是因为这几天不断接到读者朋友的咨询，担心自家已经占用耕地建成的房子会被强拆。

所以，今天和大家探讨这个事情的目的很明确：帮助大家分清哪些占用耕地建的房子有可能会被强拆？哪些不会被强拆？万一被强拆，一定要据理力争，依法维权。

01

要做到据理力争，依法维权，首先要明理、懂法。

这样在遭遇强拆时，才能理直气壮去维权。

那么，占用耕地建房的这个理和法，究竟在哪里呢？

要明白其中的理和法，大家先要弄清楚几个概念，

比如，什么是耕地？从字面理解，就是用以耕作的土地。

咱们国家通用的“耕地”概念，源于1984年全国农业区划委员会制定的《土地利用现状调查技术规程》。

按照《土地管理法》和《土地利用分类》的规定，耕地是指种植农作物的土地。同时，将耕地分为五个二级类：灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地。

那么，占用耕地建房又是什么意思呢？

这个好理解，就是把原来属于耕地的土地，改变使用性质，在上面建房。

需要注意的是，占用耕地行为，不仅仅是指占用用来种粮食的土地，只要是在上面这五类土地上建房，都属于占用耕地建房行为。

还有，需要搞清楚的是，“占用耕地建房”并不等同于“乱占耕地建房”，更不意味着就是“非法占用耕地建房”。

虽然一字之差，却有着天壤之别。

其实，“占用耕地建房”是一个中性词，既包含经过审批“合法占用耕地”建房这种情况，也包含没有经过审批，“非法占用”等“乱占耕地建房”这种情况。

显而易见，各地下一步开展专项整治的对象，是“乱占用耕地建房”等非法占用耕地的行为。

那么，非法占用耕地指的又是什么行为呢？

这是法律上的专用术语，专门指未经法定程序审批、登记、核发证书、确认土地使用权，而占用耕地的行为。

在现实中，构成非法占用耕地行为的，主要有三种情况：

一是未经批准占用耕地。即未经国家土地管理部门审理，并报经人民政府批准，擅自占用耕地的。

也就是我们常说的，“没有手续”就占用土地建房的行为，这种情况在农村自建房中最为普遍，也是最为常见的“乱占用耕地建房”现象。

当然，非法占用耕地行为不一定就是用来建房，也有可能是作其它用途，比如取土、挖塘、种树、挖砂、采石或者建窑、建坟等。

二是少批多占耕地。即部分耕地的占用是经过合法批准的，但超过批准的数量且多占耕地。

这种情况就是老百姓常说的“趁机博乱”“浑水摸鱼”“多吃多占”那种。

占用耕地前，手续是去办了，但管理部门批准占用的是100平米，实际占用时，却可能是120平米、150平米，甚至更多。

总之，不是老老实实只按照管理部门批准的面积占用。这种情况，在农村建房中也较为普遍。

三是骗取批准而占用耕地。主要是以提供虚假文件、谎报用途或借用、盗用他人的名义申请等欺骗手段取得批准手续而占用耕地。

这种情况就是典型的弄虚作假，知法犯法了。在我看来，这种行为，性质要比前面两种更为恶劣，更不能容忍。

当然，这种情况在农民自建房的“乱占耕地”行为中比较少见，一般农民没有这个胆量，也不懂这条路怎么走。

这种非法占用耕地情况，大多数是为了投资，而且占用耕地的面积往往比较大，一般不是自用，而是用来做经营，比如建旅游休闲设施等。

近年来，随着传统农业向产业化、规模化的现代农业转变，以温室大棚为代表的设施农业快速发展。一些地区出现了假借发展设施农业之名，擅自或者变相改变农业用途，在耕地甚至永久基本农田上建设“大棚房”“生态园”“休闲农庄”等现象。

前两年，自然资源部和农业农村部大张旗鼓地联合开展的“大棚房”问题专项整治，针对的就是这种行为。

当然，这三种非法占用耕地行为都是不合法的，严格依法追究的话，会受到相应的处罚。

根据新修订的《土地管理法》第七十五条规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府自然资源主管部门、农业农村主管部门等按照职责责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

具体到农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的问题，《土地管理法》第七十八条规定，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

还有，如果超越省、自治区、直辖市规定的建房标准，多占土地的，多占的土地以非法占地论处，即按照未经批准或者采取欺骗手段骗取批准非法占用土地的违法行为进行处罚。

需要提醒的是，如果占用的数量较大，造成耕地毁坏的数量达到一定程度，都有可能不仅是一般的违法违规行为，而是有可能构成犯罪，被依法追究刑事责任。

如果真的触犯了刑法，这个时候，就会涉及一种罪名—非法占用农用地罪。

这又涉及一个概念，农用地，是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

所以，非法占用农用地罪的犯罪对象包括：耕地、林地、草原等。

顾名思义，非法占用农用地罪（取消非法占用耕地罪，刑法第342条），是指违反土地管理法规，非法占用农用地改作他用，数量较大，造成农业用地大量毁坏的行为。

需要注意的是，是不是触犯了刑法，构成非法占用农用地罪，有两个必备要件：一是非法占用耕地数量较大，二是造成的后果严重，也就是说，已经造成耕地大量毁坏。

怎样才算“数量较大”和“造成耕地大量毁坏”？

根据2000年6月16日最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的规定：

非法占用耕地“数量较大”，是指非法占用基本农田五亩以上或者非法占用基本农田以外的耕地十亩以上;

非法占用耕地“造成耕地大量毁坏”，是指行为人非法占用耕地建窑、建坟、建房、挖沙、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他非农业建设，造成基本农田五亩以上或者基本农田以外的耕地十亩以上种植条件严重毁坏或者严重污染。

至于非法占用农用地罪会受到什么处罚？

按照《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定，违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

近年来，非法占用农用地案件是农村高发多发类案件。

据悉，2018年1月至2019年12月，检察机关对非法占用农用地罪提起公诉就有10897件，涉及13824人。

02

弄清楚相关法律法规，明理、懂法之后，我们再回到“占用耕地建房，是不是就意味着被强拆？”这个问题。

答案是：不一定。

虽然占用耕地建房，但不意味着被强拆的房子，至少有下面几种情况：

首先，如果有占用耕地建房的相关合法审批手续，一点都不用担心。

显而易见，确认建房是否违法的依据，是建房者有没有获得土地、宅基地和规划管理部门的相关建房许可。

农村农民建住房，需要经过“申请、审核、批准”这样的程序，取得“宅基地使用”和“规划许可”等与建房相关的审批手续，而且不能超过规定的建房面积。这样，这个建房行为才是合法的。

换句话说，只要取得合法的审批手续，即使是占用耕地，甚至永久基本农田（当然，这个很难获得批准，审批权在国务院）建房，都是合法的，不用担心因为违法被强拆。

其次，虽然没有合法的审批手续占用耕地建房，但没有占用永久基本农田，而且已经建成并符合“一户一宅”相关规定的。

至于为什么没有合法的建房审批手续，也许是没有申请，也许是申请了，相关部门本应依法审批却受理，不审批，总之，这类房子虽然没有获得土地、宅基地和规划管理部门的相关建房许可，也就是没有合法的审批手续，但属于个人的唯一住宅，一般会“网开一面”，采取罚款并补办相关手续等措施合法化，不会被强拆。

第三，符合确权条件的“一户多宅” ，也不用担心强拆。

房子是农民一辈子的心血。

由于历史和现实等原因，导致农村宅基地及农房统一确权登记存在很多障碍和难点，比如，一户多宅，超标准建房，违法建房等问题在全国广大农村普遍存在，历史遗留权属问题突出等。

换句话说，对于“一户多宅”、宅基地超面积和历史原因造成的占用耕地建房等问题，并不能采取“一刀切”的办法来解决。

对那些符合确权条件的“一户多宅”，不仅不能强拆，而且应该进行确权发证。

一是因农房继承、赠与等合法途径形成的一户多宅。

众所周知，宅基地使用权是不能继承的，但是地上房屋作为农户的私产是可以继承的，加之“地随房走”的原则，因继承农房占有宅基地而形成的一户多宅。

比如，父母和子女已经分户，并且已经各自申请宅基地盖房子。如果父母去世，那么父母名下的宅基地和房子可以通过继承的方式由子女来合法继承。在这种情况下，子女就有可能拥有两处及以上的宅基地。　

二是符合宅基地和集体建设用地确权登记发证历史遗留问题解决政策的。

对此，2016年，原国土资源部印发《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）。明确要求以“依法确权、尊重历史、公平合理、服务改革”为基本原则，针对地方反映较为突出的历史遗留问题，结合已有的政策规范和地方工作需要，系统明确了解决政策。

1、针对“一户多宅”问题，《通知》强调，宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。

考虑到实践中户籍管理与宅基地管理不衔接，公安部门规定有独立住址才能分户，而基层国土资源部门在户籍分户后才批准使用宅基地，因此导致符合当地分户建房条件未分户但未经批准另行建房分开居住的，《通知》要求地方结合实际经本农民集体同意并公告无异议，并按规定补办有关用地手续后依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

2、针对宅基地面积超占问题，《通知》明确对于历史上经过批准的宅基地，认可批准的效力，按照批准面积确权登记。

对于未经批准占用宅基地的，《通知》明确分历史阶段予以处理。即分1982年以前、1982年-1987年、1987年以后3个历史阶段对宅基地超占面积如何确权登记进行了规定。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。

1987年《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

3、针对非本农民集体成员（含城镇居民和华侨）依法取得的宅基地，《通知》规定要依法予以确权登记。

非本农民集体成员使用宅基地有两种情况。第一种是政府实施扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等项目组织农民易地建房使用宅基地，都是经统一规划和批准的，应予以确权登记。

但为防止迁新、建新不退旧，《通知》要求在退出原宅基地并注销登记后，再办理登记手续。

第二种是1999年之前非农业户口居民（含城镇居民和华侨）合法取得的。

因宅基地属于农民的福利性待遇，但对非农业户口居民（含城镇居民和华侨）因转让、赠与房屋以及经政府审批建房等方式占用宅基地的，《通知》认可其合理性，

分1982年前、1982年-1999年两个历史阶段，规定了确权登记的政策。

因为1999年国办发文禁止城市居民再以自行建造或购买的方式获得宅基地，所以1999年之后城镇居民使用宅基地的，不予确权登记。

今年5月，自然资源部再次印发《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）。又进一步明确了一些新的解决政策。

比如，对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的，地方已出台相关规定，按其规定办理。

未出台相关规定，位于原城市、镇规划区内的，出具规划意见后，同样可以办理确权登记。

位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施前建设的，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料。

在《城乡规划法》实施后建设的，由村委会公告15天无异议，经乡（镇）人民政府审核后，按照审核结果办理登记。

当然，对其他乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

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