【旧城改造】2020年旧城改造补偿、权利、救济等问题，合理安置是不变的重点-杨在明拆迁律师团队

01.关于旧城改造

旧城区一般是指年代久远，房屋布局不合理，交通道路通行不方便，公共服务配套设施不齐全的老旧城区。

我们今天讨论的旧城改造是指政府通过行政征收，针对旧城区，进行的改善当地居民的生活环境以及居住条件，同时提升服务供应结构的行为。

旧城改造的法律依据主要为《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《城乡规划法》。

既然有了明确的法律依据，也就意味着，征收方的征收工作，必须严格按照法定程序来进行，任何损害公共利益，忽视被征收人合法权益的征收行为，都是违法的。

尤其需要强调一点，对旧城改造中未达成收购协议的房屋的拆除，只能通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收程序来解决，也就是说行政机关必须向相关人民法院申请，获得批准才能够强制拆除。

旧城改造往往需要比较漫长的过程，过去几年，有些征收方为了提高改造效率，早日出成绩，经常采取简单粗暴的“全部推倒重建”的方式。

而散布在旧城区中的不少文化历史资源也因此遭受严重破坏，出现了一些“拆掉真文物，重建假古董”的荒诞情况。

所以，围绕改善民生、提升城市形象同时保护重要历史文化资源等基本面，全国各地的旧城改造“逢改必大拆”的思路也发生了不小的转变，禁止了随意拆除，而是因地制宜合理改造。比如重庆市人民政府在去年年底发布的《关于加强历史文化保护传承规划和实施工作的意见》，就是比较好的例子。

所以，提醒大家，如果你身边出现了，打着公共利益旗号，实际为了腾出土地利益而进行的旧城改造“大拆大建”行为，请及时依法维护自身合法权益。

首先我们知道，旧城改造的目的是为了“改善当地居民的生活环境以及居住条件，同时提升服务供应结构”，是一项民生工程，所以对于被征收人的知情权、表达权、选择权等法定权利应当保护与重视。

旧城改造首先要与一系列规划相符合，还需要提前把市、县级国民经济纳入进去，向公众征求征收补偿方案的意见，且根据公众意见来修改、完善补偿方案。在完善补偿方案之后，才能由市县行政机关作出征收决定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条进一步规定了：因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”

在旧城区改造的安置方面，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，同时明确“先补偿，后搬迁”，征收方必须充分保证被征收人享有合法的补偿权利。

对于房屋补偿标准，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对于产权置换的，根据律师经验，因旧城区改建征收个人住宅，由平房调换至多层住宅或者高层住宅的，调换比例通常在1:1-1:2或更高。具体调换比例各地不同，一般不低于1:1是底线。

现实中的旧城改造可能会出现很多我们意想不到的情况，例如有些地方政府为实现公共利益和行政管理目标，以“收购”来代替应当依法进行的“征收”等，对于各种情况我们这里列举不完，更分析不完，因此对于被征收人来说，应当树立一些基本的意识与习惯，以不变应万变。

比如应当妥善且全面收集旧城改造项目相关的公开通知、文件、材料等，不管你觉得有没有用，都要收起来，拍照留存等。

同时尽早咨询专业律师，让他们来替你的补偿把关，确保你的各项被征收权利得到充分行使，我们经常说，只要被征收人的合法权利得到充分行使，那么合法的“钱利”自然水到渠成。

对于评估结果、补偿结果或者其他方面存在异议的，也应当尽早在律师的指导下提起各项法律程序，依法维护自身的权利。

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