【企业拆迁】租赁公司遭遇拆迁，怎样补偿才合理？

最近小编收到这样的电话咨询：“律师您好，我家经营着一个租船公司，前段时间突然有人要求关停公司，说是这里要进行拆迁，我很纳闷，我们公司是合法经营并且有营业执照的，怎么说关停就给关停了？”经小编了解，得知政府关停的理由是在江边经营这个污染严重，出于保护环境的目的，决定对其关停拆迁。更令这位朋友气愤的是拆迁仅仅有几十万的补偿。下面小编就这个案例讲讲企业关停拆迁的补偿。

我国法律对企业拆迁补偿等问题没有详细规定，虽然企业拆迁不同于房屋拆迁，但是其补偿可以参考房屋拆迁相关规定进行。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定可知，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）由于房屋征收导致的搬迁、临时安置补偿；（3）由于房屋征收造成的停产停业损失补偿。

被征收房屋价值的补偿要根据评估机构的评估。结合《国有土地房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的规定可知评估方法有五类：重置成本法、假设开发法、收益法、市场比较法、基准地价修正法。而实践中常用的评估方法是市场比较法和重置成本法。一般来说，企业拆迁补偿内容主要包括土地、房屋和建筑物的补偿、停产停业损失补偿、设备设施搬迁补偿、人员遣散安置补偿等费用。但是实践中不同的企业有不同的特点，比如有的企业成本极其低廉但是经营收益却很可观，如果这种企业也仅仅考虑以上因素而忽略了这种企业的特殊性，评估价格必然不合理，所以小编认为要用收益法，在此小编提醒经营特殊企业的企业主，收益法的计算要求企业提供财务报表、税票等材料。

停产停业损失补偿应当根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十三条的规定确定，即“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”实践中常常出现评估机构因为没有选择合适的评估方式导致企业评估价值远远降低，所以评估方式的选择很重要，当评估方式不恰当时，企业主要积极申请复议，如果对复议结果仍不服要申请重新评估。

最后小编提醒广大企业主，评估自己所获补偿的高低标准是与自己经营企业时的经营收入相比较，看是否有较大差距，如果差距较大显然不合理。其次，企业主对所获补偿感觉很不合理时，要及时向专业人士寻求帮助，同时收集并保存证据，做好谈判准备；最后，企业通过谈判无法获得合理补偿时，要尽快启动诉讼或行政复议程序。

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