【以租代征】专业律师带你了解以租代征的真面目！

许多农民在现实生活中都听说过“以租代征”的说法，他们中的大部分人其实对此并不了解，只是地方政府通过“忽悠”，使他们相信“以租代征”不仅能给他们带来租金的受益，而且不需进行其他麻烦的手续，非常方便快捷。那么，“以租代征”究竟有什么含义？是合法的，还是违法的？是否真的如某些政府所说的那样，百利而无一害呢？

“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。

首先，需要明确的是“以租代征”在法律层面是违法的，其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划外扩大建设用地规模，并逃避缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”

第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。” 

《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条条第一款规定：“承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设。”

国土资源部曾在2005年至2006年间发布《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》、《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》、《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》、《关于加强土地调控有关问题的通知》等文件，其中明确写明禁止“以租代征”行为。

因此，根据上述法律法规的规定，可以看出“以租代征”规避了农用地转为建设用地的审判手续和农用地转用的总量控制制度。不仅违反了国家正常的土地管理秩序，使国家宏观调控政策的落实受到影响，不利于耕地保护。而且使相关政府部门逃避其应尽的义务，使国家的利益遭受损失。

在实际中，“以租代征”从形式上可以划分为六种：

1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；

2、村委会租用农户的承包地搞非农建设等。

3、村民自行出租自己的承包地；

4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；

5、基层政府转租农村集体土地；

6、基层政府直接租赁农村集体土地；

从以上六种形式可以看出，“以租代征”的双方往往是农民和基层政府。由于有政府这一身份作掩护，因此农民往往会被政府“忽悠”，认为“以租代征”是合法的，还有租金可拿，与其签订了合同，这就调入了陷阱之中。

因此，根据上述法律法规的规定，以及形式的划分，“以租代征”的危害主要集中在国家和农民两个方面。

从国家层面来说，主要的危害在于国家税费的流失和影响耕地保护目标的实现。

由于“以租代征”是“租”，因此不用缴纳新增建设用地土地有偿使用费，这就造成了国家税收的流失。其次，如果“以租代征”普遍化就会使耕地资源不断减少，破坏环境，最终会造成农民无地可耕，致使生活无保障。同时由于租地不需要进行严格的审批，许多土地虽然实际上早已成为建设用地，但在土地性质上却仍是耕地，会使宏观决策的确定带来错误。

从农民这一角度来说，会给其带来许多麻烦和损失。首先“以租代征”的租赁合同是违法的，因此一旦被发现，在此土地上进行的项目就会被叫停，也即土地会被要求重新恢复耕地用途，此时农民就面临着如何恢复耕地用途的问题。甚至会出现土地被造成永久性损害，无法恢复用途的情况。其次，即使未被发现，但由于此合同是违法的，

因此政府在有恃无恐的情况下很有可能会单方面违约，农民则只能任人宰割。另外，粮食价格逐年上扬，农民的种粮的收益逐年提高，因为微薄的租金利益而放弃未来巨大的土地升值空间和发展红利，是不明智的。

总之，“以租代征”不仅是违法的，而且对于农民来说是百害而无一利的。因此，农民要认清其实质，不能被政府忽悠签订合同，而使自己的利益受到损害。

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