【以租代征】“以租代征”的当我可不上
何谓“以租代征”？
“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地。所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务，是一种典型的违法行为。
实践中，“以租代征”常见的表现形式如下：
（1）用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；
（2）基层政府直接租赁农村集体土地；
（3）基层政府转租农村集体土地；
（4）基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；
（5）村民自行出租自己的承包地；
（6）村委会租用农户的承包地搞非农建设等。
为什么说“以租代征”违法？
“以租代征”的实质是规避用途管制制度，规避农用地转用的总量控制制度，规避农地转为建设用地的土地收益分配制度，直接进入市场的一种行为。总的来说，“以租代征”违法占地行为严重违反了国家建设用地审批程序，违反了国家正常的土地管理秩序，影响了国家宏观调控政策的落实，使有关政府和部门逃避了耕地占补平衡义务和土地出让金等各种税费的缴纳。
那么在法律层面，“以租代征”究竟违反了哪些法律法规呢？下面就跟小编一起来看看！
《中华人民共和国土地管理法》第43条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”
从上述法条中可以清晰地看出，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇（村）公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地，也就是说其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为。
《中华人民共和国土地管理法》第63条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
根据该条规定，除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使农民集体所有的土地使用权依法发生转移的外，地方政府、有关部门及单位和个人不得通过受让、租用等方式违法占用农民集体土地用于各类非农业建设。
《中华人民共和国农村土地承包法》第17条第1款：“承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设。”
“以租代征”将农业土地转为建设用地显然违反了这一规定。
此外，在2005年8月国土资源部《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》，2006年5月国土资源部《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，2006年6月国土资源部《关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》，2006年8月国务院下发的《关于加强土地调控有关问题的通知》等文件中国家都禁止“以租代征”行为。
“以租代征”所谓的“三赢”无法站住脚！
实践中，实施“以租代征”行为的地方政府往往打出“三赢”的旗号，试图为“以租代征”披上一层光鲜、合法的外衣。他们认为，“以租代征”有利于农民生活的改善，有利于提升地方政府政绩，也有利于提高租地企业的经济效益。
上文我们已经分析了“以租代征”的违法性，而这种任意改变土地用途的行为显然是得不到法律保护的。既然得不到法律的保护，“以租代征”所谓的“三赢”就是完全站不住脚的。
首先，由于租赁合同的违法性，随着国土资源部严查“以租代征”的违法行为，相关建设项目随时可能被紧急叫停，被要求重新恢复耕地用途，此时农民可能面临需要自己出钱出力恢复耕地用途的局面，更有甚者，有些建设项目可能土地造成永久性损害，而无法恢复耕地的用途。另外，由于粮食价格逐年上扬，中央取消农业税、种粮直补政策的兑现，农民的种粮的收益逐年提高。因此，对于出租土地的农民来说，不仅要承担国家可能要求恢复耕地的风险，且因为微薄的租金利益而放弃未来巨大的土地升值空间和发展红利，亦非明智之举。
其次，随着城市建设的飞快发展，农村城市化进程加快，租赁的土地可能面临被国家依法征收的情况，由于租赁土地合同无法获得法律保护，所建设的厂房也将依法被征收，租地企业很有可能由于违法建设而得不到任何补偿，也无法收回投资成本。因此，通过“以租代征”获得土地的企业其实也面临着巨大的风险。
最后，对于主导或许可“以租代征”的地方政府来说，表面上地方的财政收入得到大幅提高，地方GDP总量不断上升，政府似乎看到了自己想要的政绩。但是，作为政府官员来说，首先要懂法、守法，在此基础之上再谈政绩，而“以租代征”显然是地方政府滥用行政权力的违法行为，这种行为严重违反了建设用地的审批程序，违反了《土地管理法》及《农村土地承包法》的相关规定，也违反了国家建设用地总体规划的制度。因此，对于主导或是许可“以租代征”的地方政府来说，不仅谈不上政绩，更是严重违法行为。
综上，某些地方政府所宣称的“三赢”并非表面那么光鲜亮丽，违法背后“以租代征”的各方所面临的风险都是巨大的，而不受法律保护的行为最后势必也会由“三赢”变成“三输”！
本文转自“网络综合平台”如有侵权或其他问题，联系删除。