导读：随着疫情防控形势的持续向好，一些地方针对违建别墅的清理整治工作又开始启动。近日，小编了解到，某市一农垦集团公司建设销售的38栋别墅房屋被当地镇政府认定为违建并处以没收的行政处罚，当地法院已裁定准予强制执行。对拒不搬离腾空房屋、阻碍执行公务的人员将追究其法律责任。然而，在此类“违建别墅”清理整治案件中，真正被“惩处”的绝非仅有违法建设的一方，以普通老百姓为主体的购房人也同样面临难以承受的现实损失……

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【购房者的窘境：手握“产权证”却没产权】

按照购房人的描述，他们是通过2009年发布在合法媒体上的广告得知该项目的。购房人认为涉案项目周边自然环境极佳，且建设销售者系当地农垦集团所属的大型国有企业，对项目的合法性并未有任何质疑，便纷纷出资购买了涉案项目中的别墅，打算为日后的养老居住使用。

在此后的多年间，从未有任何政府部门告知业主所购买的别墅房屋存在合法性问题。2019年5月，业主还按照涉案公司的公告交费办理了涉案公司发放的房屋“产权证”，这更加增强了业主对所购房屋合法性的信心。

然而天有不测风云。2019年当地镇政府作出《行政处罚决定书》，认定涉案公司所建造的38栋建筑未取得建设工程规划许可证，系“双违”性质建筑，将被依法予以没收。众多购房人期望中的养老居所转眼变成了如过街老鼠人人喊打的违建别墅……

2020年4月1日，镇政府贴出强制执行公告，明确告知“房屋占有使用人”涉案《行政处罚决定书》已被当地法院裁定准予强制执行，4月17日将是他们搬离并腾空房屋的最后期限。

而摆在购房人面前的，并没有选择，仅仅只有一纸涉案公司提供的“违建别墅没收清退方案”。

目前，业主们的诉求是希望对房屋予以确权登记，使其获取合法身份而免于被作为违建别墅没收的结局。若不能实现，则希望按照正常征收拆迁的补偿标准，依据被没收房屋类似房地产的市场价格给予公平、合理的补偿。

然而，方案中10000元/平方米的货币安置标准显然不能让购房人接受，但无论接受与不接受，4月17日这一天都将在一分一秒的流逝中不断迫近……

【律师解析：购房人恐成“违建别墅”清理整治最大受害者】

根据上述通过购房人了解到的情况来看，他们期盼的养老居住用房所要面对的最终结局的确令人堪忧：

其一，所谓花钱办理的“产权证”不是国家认可的“大产权登记手续”，而是涉案公司发放的。根据购房人与当地政府部门在多次信访中所获知的情况看，涉案别墅很可能处于“诸证皆无”状态，涉嫌违法用地和违反城乡规划“双重违建”，其违法性质不可谓不严重。

其二，购房人强调自己在购房时尽到了足够的注意义务，但其在未查验涉案项目“五证”（《国有建设用地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》）的前提下就轻信广告，并出于对“大型国有企业”的迷之信赖而购买房屋，无疑为今天的被动局面埋下了重大的法律隐患。

小编不得不指出的是，当地政府和涉案公司固然对这一情况的产生负有不可推卸的监管和主要责任，但购房人自己同样有许多需要反思和总结的经验教训。

其三，涉案《行政处罚决定书》已被法院裁定准予执行，法律救济的大门即将彻底关闭。结合购房人所提供的情况描述，在明律师认为涉案《行政处罚决定书》的合法性事实上有很大的审查必要。

“双违”在查处过程中牵涉当地规划和自然资源部门及乡镇政府等多个行政主体，其认定需要同时适用《土地管理法》和《城乡规划法》。《土地管理法》第83条明确规定了违建当事人享有15天的诉讼救济期限。

但殊为可惜的是，涉案《行政处罚决定书》的处罚对象系涉案公司而非38栋别墅房屋的购房人，故这一行政行为或在当时并未引起业主们的足够重视，事关违建认定的最重要的起诉期限也因此而被丧失。

《行政诉讼法》第25条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。

也就是说，本案中的购房人完全有权针对涉案《行政处罚决定书》依法提起行政诉讼，只可惜目前起诉权已经灭失。

但上述分析却指向了一个十分重要的事实：涉案别墅究竟是否系公司和当地政府所认定的“双违”，涉案《行政处罚决定书》所给予的没收处罚究竟应否被强制执行，尚存在依法救济的最后希望！

故此，小编郑重建议涉案购房人能够放弃通过信访“行使权利”的想法，尽早咨询专业律师，通过法律途径全面分析涉案别墅房屋所面临的局面，综合各方面事实、材料找寻保住房屋或者获取公平、合理补偿安置的机会，利用最后的时间为自己心目中的养老居住梦想付出努力。

对于今天的“双违”房屋已被出售的局面，可以说地方政府的规划、自然资源等部门及乡镇政府在监管上存在着重大缺失和疏漏。购房人更是认为涉案项目在建造时地方上完全是知情的，存在因政策变化导致“新官不理旧账”的事实。如何在清理整治违建别墅的专项行动中有效保障无辜的购房人的合法权益，无疑是当前及今后一段时间摆在各地方政府面前的一道必答题。

违建别墅的没收、整治应当沉重惩戒真正的违法、失职甚至涉嫌犯罪者，但不能让购房人在疫情刚刚好转的春天里感到寒心！