城市房屋拆迁中的存在补偿问题

导读

现实生活中，导致拆迁矛盾的大部分原因是被拆迁人没有得到合法合理的安置补偿。城市房屋拆迁，所依据的法律是2011年国务院出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，征补条例的出台并没有完全化解城市房屋拆迁中存在的矛盾。城市房屋拆迁过程中存在着哪些补偿问题？

一、房屋拆迁价格参考问题

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定： “对被征收房屋价值、因征收房屋造成的搬迁、临时安置、因征收房屋造成的停产停业损失进行补偿。对被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先予以住房保障。对被征收房屋的价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”

拆迁中，最具价值的并非房屋，而是土地使用权，因此在征收房屋和收回土地使用权之间，基本法律关系是土地使用权是否能够提前收回的问题，房屋只是被一并征收而已。法条中仅按照“参照周边类似房地产的市场价格”对被拆迁人的房屋进行补偿，但法条中有没有真实反映土地使用权的价格。例如，同样面积和地段的房屋，占地面积不同，对占地面积大的被拆迁人而言，仅对房屋进行补偿，是不公平的，补偿中没有体现其土地价值。因此，征收部门对被拆迁人进行实际补偿时，应当将土地使用权的价格一并考虑进去。《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有涉及土地使用权补偿，这对被拆迁人的权益保护是不利的。实践当中，律师一般采取合并房屋补偿和土地补偿的方式，要求征收部门给予房屋被拆迁人合法合理的补偿，以规避《国有土地上房屋征收与补偿条例》中对于土地使用权补偿的空缺。

二、房产价值评评估较为模糊

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随即选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”作为弱势群体的房屋被拆迁人，由于信息不对称等多种因素，对评估机构的了解知之甚少，而目前我国房地产评估机构的资质参差不齐，条例的规定并不利于评估的公平、公正。征收部门通常会选定对自己有利的评估机构，体现在评估报告中的房屋价值相应缩水。对于评估部分，律师不建议房屋被拆迁人在价格不合理的评估报告上签字，对于评估程序不合法、评估价格不合理的评估报告，依法申请复核或申请评估专家委员会鉴定。如果被拆迁人对房屋评估价格仍有异议，还可以申请行政复议或依法提起行政诉讼。

三、被征收房屋承租人的保障未专项规定

征收拆迁中受到影响的并不仅仅是房屋所有权人，房屋的承租人也经常所谓行政相对人出现在征收拆迁纠纷中。尤其常见的例如公房租赁、厂房租赁，后者往往因生产需要投入了大量的资金或设备设施。但《国有土地上房屋征收与条例》并未专门就房屋承租人的权益进行规定，对征收人权益的保障仍有待提高。征地拆迁律师一般会从房屋搬迁补偿、停产停业损失、装饰装修补偿几个方面下手，为房屋承租人争取补偿。

四、对于违法建筑的认定不合理

《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”近两年，以拆“违”来推动拆迁，成为一些地方政府推进暴力和违法拆迁的重要手段，因此导致惨案时有发生。一些违法建筑有着其历史渊源，或是属于城中村，征收部门不应当简单粗暴的将这些手续不齐全的房屋认定成违法建筑，不给或少给补偿，从而导致社会矛盾的产生。