拆迁陷阱揭秘：不存在的回迁房

现实中回迁房：以货币方式对被拆迁人进行补偿后，由被拆迁人折价向拆迁方购买的原址开发的房屋或者被拆迁人房屋被征收后，由拆迁方直接向被拆迁人提供的供产权调换的期房。通俗点讲就是将拆迁方与被拆迁人在拆迁协议中约定的安置房统一称为“回迁房”。

面对回迁房相关的维权问题，接下来就为大家介绍一下如何躲避风险合法维权。

第一 资格审查问题

面对资格审查问题一方面则要考察回迁房开发商的资质实力，是否能够在约定期限内建成交付回迁房；另一方面要考察与自己签订拆迁补偿协议，作出回迁房补偿承诺的签约主体是否有相应的权限资格。若是被拆迁人选择产权调换的拆迁补偿方式，一定要注意回迁房承诺是否能够实现的问题。

有一则北京市一中院发布过的回迁房相关典型案例。用实际情况提醒被拆迁人，在签订拆迁补偿协议时，一定要注意注意审查对方的主体资格确认自己是在和谁签协议，确认对方是否有对补偿安置条件作出许诺的资格权限，才能保障协议约定正常进行。以下就是此案例的内容：

被拆迁人杨先生的土地房屋被纳入征地拆迁范围，可杨先生等被拆迁人并没有得到安置补偿，杨先生明明与拆迁公司负责人签订了拆迁协议，约定拆迁方许诺将在原拆迁区域即将开发的塔楼中为杨先生（等回迁户）提供回迁房作为安置补偿，因此杨先生进行诉讼维权，又得知该地块无回迁安置房建设规划，拆迁公司仅是受行政机关委托对该区域的国有土地进行一级开发，并非该块土地的使用权人，无权作出相应的回迁房安置许诺，无法对杨先生等被拆迁人进行回迁安置，所以该《回迁协议书》也是无效协议，回迁房根本就是拆迁公司骗签的虚构产物，根本就是空谈。

虽然依据《合同法》的相关规定，拆迁公司的骗签、骗迁行为应当承担合同无效的相应损失并赔偿责任，赔偿杨先生等因房屋拆迁、回迁不能受到的损失，可是杨先生等被拆迁人的已无法实现回迁要求了。

第二 协议内容问题

说起回迁房，被拆迁人签订协议时一定要要注意的细节认真仔细看清拆迁补偿协议中明确的回迁房的位置、面积、公摊、产权性质、交付时间、质量等等。

而且关于违约责任部分，很多回迁户遇到过诸如约定期限已至回迁房还没建好、回迁房交房但不能如期办理产权登记、回迁房面积不符存在质量问题等情况，对拆迁方履约不能时被拆迁人主张相应的赔偿是很多拆迁方刻意省略而被拆迁人容易忽略的，若是协议中没有约定，后续维权就难上加难了，必须提起高度重视。

第三 如何维权

被拆迁人可以根据签约方及拆迁协议的性质（如是民事合同还是行政协议），通过提起民事诉讼或行政诉讼的方式主张对方履约或承担违约责任；可以通过信访途径寻求行政机关行政机关的介入；可以通过与签约方的协商谈判争取应得的补偿以及协议的实现，以达到取得的相应补偿和赔偿的维权目的。

所以当问题已经发生，埋怨是最不可行的，更需要检视之前的拆迁和签约过程，找出对方的侵权违法点，依法使对方承担违约赔偿责任或者承担履约责任。

面对拆迁维权，每一种依法可采取的手段都有其本身存在的价值和意义，但如何将这些程序巧妙地组合、安排，就是拆迁维权的实践难度所在。最后要提醒被拆迁人的一点是，不要只看重信访途径维权的效用，诉讼、仲裁、行政复议等途径具有的强制力也是帮助被拆迁人解决争议、实现权利的重要助力，必要的时候诉讼、复议程序可以帮助被拆迁人督促拆迁方更诚恳地与被拆迁人进行协商谈判，督促拆迁方履行协议约定、给予被拆迁人合理补偿。