房屋拆迁中最重要的问题什么？

近年来,随着我国城市建设改造步伐的加快,城市房屋的拆迁工作受到了广泛的关注,尤其是在房屋拆迁的过程中出现了很多的问题。最近,由于物权法的通过和重庆拆迁“钉子户”事件的影响,公众对于房屋拆迁问题的讨论变得更为热烈。其中,讨论的焦点之一就是在拆迁工作中执行的《城市房屋拆迁管理条例》。人们普遍质疑该管理条例的合理性,认为该条例的规定存在着相当严重的缺陷,而目前城市房屋拆迁中所出现的诸多问题,例如野蛮拆迁、被拆迁人的合法权益难以得到保障等现象,正是由于该条例规定的严重不足所导致的,也有学者进一步提出,该管理条例本身的合法性基础也值得怀疑,其某些规定是违宪的,因此要解决拆迁中存在的这些问题,切实保障被拆迁人的合法权利,就必须修改或废止该条例。本文试图对该条例进行分析,看一看该条例是否存在违宪的嫌疑,又是否是房屋拆迁中出现的各种问题的“罪魁祸首”,在拆迁中,我们究竟应该如何保障被拆迁人的合法权利。 

新条例与老条例的比较分析我们现在所适用的是2001年国务院公布施行的《城市房屋拆迁管理条例》,与1991年制定的老条例相比,主要存在以下几个方面的实质性区别。(一)拆迁人和被拆迁人身份的界定旧条例第三条规定:“本条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)和被拆除房屋及其附属物的使用人。”新条例第四条修改为:“拆迁人应当依照本条例的规定,对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人”。由此可见,在旧条例中,一方面,拆迁人既可以是单位,也可以是个人,而在新条例中,拆迁人只能是取得房屋拆迁许可证的单位,这就在实际上限定了拆迁人的范围,将个人排除在了拆迁人以外;另一方面,在旧条例中被拆迁人既包括被拆迁房屋的所有人,也包括使用人,而在新条例中,被拆迁人明确界定为房屋的所有人,这也意味着,在新条例中,更加注重保护被拆迁房屋的所有权,而租赁关系则作为一种从属性的法律关系存在,这在一定意义上起到了明确区分物权与债权关系的作用,将作为一种物权的房屋所有权地位置于作为债权的租赁关系之上,优先受到保护,实际上提高了所有权的受保护地位。 

同时,旧条例第二十四条规定:“拆除出租住宅房屋,应当实行产权调换,原租赁关系继续保持,因拆迁而引起变动原租赁合同条款的,应当作相应修改。”而新条例第二十七条规定:“拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”在旧条例中“一刀切”式的规定原租赁关系继续保持,改为了可以由双方协议约定,这就赋予房屋所有权人更大的自由裁量的余地,将房屋所有权人和承租人之间的协议放在了首要的位置上,因而也更加符合契约自由的精神。

补充：规定的当事人对裁决不服的,可以在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉,而在新条例中期间则延长到了3个月,给了被拆迁人更充分的时间余地来寻求自我保护和权利救济的方式。并且,对于违反条例的拆迁人,新条例规定了更加严格和明确的罚则,像旧条例中房屋拆迁管理部门予以警告、责令停止拆迁、并可处以罚款等这些比较模糊性的规定,在新条例中都进行了细化,对于处罚也有了具体的数额和比例规定,变成了具体的、可操作性的条文。因此,我认为新的《城市房屋拆迁管理条例》并没有违背宪法保护公民私有财产的原则,相反,与旧条例相比,新条例进一步完善了对于公民房屋所有权的保护,从总体上讲,新条例更加注重对于被拆迁人合法权利的保护,以及对于被拆迁人的补偿和安置。而对于本条例,非议较多的是第十七条的规定:“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。”即在拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,或者拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的情况下,经过房屋拆迁管理部门裁决或者人民政府裁决后,被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。有学者认为这是对于公民的房屋所有权,也就是公民财产权的侵犯,因而违背了宪法的精神。但是在我看来,尽管这一规定确实存在不尽合理之处,也有着改进的余地,但是却并不能说它侵犯了公民的财产所有权,也不能就此说它违背了宪法,这是由我国宪法所确立的土地所有权和土地使用权制度所决的.