房屋（企业）拆迁法律谈判中存在的问题

房屋（企业）拆迁法律谈判的基本要素包括法律谈判主体、法律谈判内容、谈判记录与谈判协议等内容。

因房屋（企业）拆迁的立法不完善，法律谈判是解决纠纷的重要法律方法之一。

在实务操作中,房屋（企业）拆迁法律谈判存在诸如承租人（承租企业）谈判主体资格事实性缺失、谈判各方主体地位不同等、谈判受政策性影响较大缺少稳定性等问题。拆迁朱久兴律师在谈判过程中应当把握谈判技巧，制定科学公道的谈判策略，进行适当法律调查，明确谈判各方心理定位，科学驾驭房屋（企业）拆迁法律谈判。

房屋（企业）拆迁法律谈判存在的问题：

1、承租人（承租企业）谈判主体资格事实性缺失。

承租人（承租企业）因其非房屋所有人或土地使用权人，不具有订立拆迁安置协议的主体资格，其利益诉求往往因主体资格的缺失而不能得到有效保护。拆迁人往往规避现有法律法规，直接与被拆迁人进行协商谈判，将应当给予承租人（承租企业）的补偿打包补偿给被拆迁人。至于拆迁安置款如何分割，被拆迁人是否依法依约对承租人（承租企业）进行了安置，拆迁人往往采取了回避的态度。而作为被拆迁人一方，或因承受压力，放弃承租人（承租企业）的补偿权利，或因利益趋动在获得补偿款之后对补偿款不予分割，侵害承租人（承租企业）补偿安置的权利。

2、谈判主体地位不对称，法律谈判缺少同等性。

与普通法律谈判不同，房屋（企业）拆迁法律谈判一方主体为地方政府机关或者与专业拆迁公司。在拆迁谈判中，地方政府机关或专业拆迁公司因其在启动拆迁程序具有主动性，而在谈判中处于强势地位。更有甚者，即便法律法规强行禁止违法拆迁，拆迁人仍然会对被拆迁人、承租人（承租企业）施以停水停电、违法强拆迁等各方面的压力。这种谈判主体地位的严重不对称性，使得被拆迁人、承租人（承租企业）背负巨大的心理压力，法律谈判缺少了应有之平等性。

3、被拆迁人谈判心理摇摆不定，法律谈判难以坚持己方态度。

因被拆迁人在谈判过程中背负巨大心理压力，被拆迁人的谈判心理会产生两个极端，并在两极端中不断游移摇摆：取悦拆迁人获得较高拆迁补偿和立做“钉子户”获得较高拆迁补偿。法律谈判既是谈判各方实力的较量，更是各方心理的制衡。因被拆迁人、承租人（承租企业）的弱势地位，其不可能保持一个相对较坚定的态度。这也为被拆迁人聘请的拆迁律师等专业人员在谈判中抬高了难度。

4、拆迁专业缺乏，谈判各方心理价位各有差别。

尤其是作为被拆迁人一方，因其对拆迁知识知之甚少尚无法形成框架性知识，在法律谈判中往往漫天要价。房屋（企业）拆迁至少涉及144个法律性文件，这尚且不包括政府行政机关及拆迁人所掌握的内部口径性文件。被拆迁人、承租人（承租企业）缺少对拆迁法律知识的整体性熟悉，碰到拆迁，常常会向四周经历过拆迁的亲戚、朋友了解他们获得的拆迁安置款，然后综合地段区位、房屋状况做感官上的心理定位。但从法律上讲，这种心理定位是没有任何依据的。拆迁政策各有不同，甚至同一区的各个动迁基地适用口径也会有不同。专业化知识的缺乏，被拆迁人、承租人（承租企业）心理价位定位不正确，谈判各方因谈判基准差别过大致使谈判失败。