房屋产权调换案例：置换房交接中，被拆迁人不得不注意的小细节！

导读：工程竣工后，新疆富通世纪房地产开发有限公司在未取得《建筑安装工程竣工验收交接证明书》的情况下，发通知让索先生办理房屋交接手续。在通知规定的日期到期，索先生未到指定地点办理交接手续后，该公司将本来置换给索先生的房屋卖给他人，致使索先生的合法权益遭到侵害。本文，来关注在明律师聂荣代理的这样一起案件……

【基本案情：产权调换房屋出问题】

索先生有两处房屋，其中门面房32.21平方米、住宅74.79平方米。因一四七团旧区改造项目建设需要，索先生与新疆富通世纪房地产开发有限公司签订《房屋产权、所有权置换协议》。协议约定：索先生将门面房及住宅交付该公司拆迁改造，该公司按照“拆一补一”原则置换门面房及住宅并约定置换房于2013年12月底竣工。但该公司不按约定时间交付房屋。2015年3月12日，该公司张贴通知，告知索先生及其他拆迁户在10日内办理房屋交接手续，2015年3月22日，索先生向该公司发出书面告知书，认为该公司所建房屋不符合协议约定，要求其采取措施进行补救。时至今日，索先生未取得置换房屋。该公司对协议约定好的事项不管不问的态度令索先生怒不可遏，遂决定拿起法律武器维权。

【办案经过：没竣工验收就敢卖房？】

在明拆迁律师聂荣律师接受委托后，针对房地产开发公司的违约行为提起了民事诉讼。

开庭前，聂荣律师对被告提交的证据进行梳理时，发现了一个有意思的细节。被告根据双方签订的《房屋产权、所有权置换协议》第七条约定：乙方在接到甲方入住通知一周内，不付清超出置换面积房款的，甲方视为乙方主动放弃交换，甲方可直接出售该置换房屋。被告在2015年3月12日通知索先生10日内办理交接手续，索先生由于对置换房不满意，一直都未前去办理房屋交接。于是被告在10日后，将置换给原告的房屋卖给他人。聂荣律师发现，被告取得《建筑安装工程竣工验收交接证明书》的时间是2015年10月10日，而其通知原告办理相关手续的时间是2015年3月12日，其出售原告房屋的时间是在取得《建筑安装工程竣工验收交接证明书》之前。此期间被告无权通知原告进行交接，更无权依照《房屋产权、所有权置换协议》第七条的约定将置换的房屋出售他人。这就意味着，被告违反了协议约定。

但在庭审时，一审法院对案件事实认定不清，对被告提交的证据，即《建筑安装工程竣工验收交接证明书》未经过质证，简单作出判决，驳回了原告索先生的诉讼请求。

索先生在聂荣律师的指导下，向新疆生产建设兵团第八师中级人民法院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判。二审中，聂荣律师发表代理意见指出：本案由于被上诉人未按合同约定，在房屋未竣工验收的情况下，以上诉人在接到入住通知一周内不付清超出置换面积房款，视为主动放弃实物交换，其可直接出售置换房屋为由，将置换给上诉人的房屋出售给他人，致使无法将置换的房屋付给上诉人。一审法院对主要证据未进行质证，致使判决结果损害了上诉人的合法权益。二审法院采纳了聂荣律师的部分建议，双方经过法院的调解，上诉人索先生接受了公司另外提供的一套门面房作为置换房屋，案件得以圆满解决。

在明拆迁律师最后想提示大家的是，双方在房屋拆迁约定安置房时，被拆迁人在办理房屋交接手续时，需要拆迁人出具《建筑安装工程竣工验收交接证明书》。如在本案中，拆迁人在未取得该交接证明书前，是无权通知被拆迁人进行交接，更无权依照《房屋产权、所有权置换协议》第七条的约定将置换的房屋出售给他人的。如果被拆迁人对拆迁人安置的房屋不满意时，可以根据这一小细节对其违约行为给予致命打击。