房屋用途“住改商”，征收补偿能跟着改吗？
导读：在我国，房屋的用途一经规划确定，便不可随意更改。而在实践中，一些业主却擅自将自家住房或所承租的住宅，自用或出租给他人用于商业办公、开展经营活动，此种行为已经大大超出了房屋的原有使用用途。“住改商”（或称“住改非”）房屋具有成本低、便捷等诸多优势，无论是在城市还是农村，这种现象都普遍存在。那么，当这种房屋遇到征收时，是应该按照住宅用房还是商业用房给予补偿呢？征收补偿的范围又是哪些呢？
近期，在明律师马丽芬接待了一位来自湖北武汉的王先生，他就遇到了这样的问题。王先生于2005年在武昌区买了一套房，后进行创业，并将该房屋作为公司用房予以使用。在2016年时，该地区被纳入征收范围，政府决定对该处房屋进行征收。王先生担心自己“私自”改变房屋用途会影响其征收补偿，遂向在明律师进行了咨询。
【法律分析：“住改商”后的三大问题】
住改商确定房屋价值的标准是什么？
由于我国地域和社会发展水平不均衡等相关因素的影响，全国各地对住改商房屋征收补偿标准不一。这种不统一，使得我们难以以一个具体、确定的数字来衡量。所以，具体的拆迁补偿标准的制定只能依据当地政府的拆迁政策来评判。实践中采用的最多的住改商拆迁补偿标准大致可以分为以下的5种：
1.按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定。住宅房屋与非住宅房屋的补偿标准不同。商业用房是由住宅改变还是非住宅改变而成，对于征收补偿标准的确定具有重大的意义。因此，在沿用住宅房屋和非住宅房屋补偿标准的基础上，再来确定住改商房屋的补偿标准，这样的做法是合理的。
2.住改商施行商业用房补偿政策。在我国某些地区，直接沿用商业用房补偿政策。
3.参照商业用房估价，并且根据是否是沿街的门面房标准有所不同。参照这种方式可以将多种因素予以综合，可以确定一个恰当的补偿方式。
4.规定一定时间之后的住改商按照住宅性质进行补偿，譬如已经经过10年、20年以上的期限，这充分考虑了历史遗留原因。
5.采用混合标准。将以上四种方式综合起来确定补偿标准。
对于是否可以确定为住改商，当前在标准上并不完全统一，有的以房屋权属登记为准，有的以房屋的实际用途为准，有的以房屋权属登记兼实际用途为准。在补偿时，大多数的住改商都采取的是第一种方式，即按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定。
未经登记的建筑是不是就一定只能按照住宅补偿？
根据《物权法》第七十七条之规定：业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。据此，在没有违反法律、法规以及管理规约规定的情形下，住改商的行为可能是有效的，所以此类房屋在被征收时，就可以按照经营性用房进行安置补偿。同时根据国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照的经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”因此，没有进行变更房屋用途登记不影响房屋可参照营业性用房进行补偿。
值得注意的是，2018年1月25日最高人民法院第三巡回法庭宣判的由在明律师代理的“许水云诉金华市婺城区人民政府行政强制及行政赔偿案”中，判决书的理由部分明确指出许的“无证建筑”如能提供纳税、营业执照等手续，即应当被按照营业性用房予以补偿。这也是一起极为重要的关于此问题的司法实践案例，具有一定的参考价值。
住改商房屋遇征收究竟该如何补偿？
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，“住改商”类房屋可以获得以下补偿：
一是房屋及其他附属建筑的价值补偿。一般应该以相关房产登记的面积为准。如果因为历史原因未予以登记的，可以按照实际测量的面积为准。房屋价值补偿的基本标准就是“周边类似房地产的市场价值”，以评估结果为重要依据。
二是搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。
三是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。
四是拆除非住宅房屋造成停产停业的，也将得到补偿：拆迁房屋造成停产、停业的，在规定的过渡期限内，按照所涉及的在册工人数或者工商营业执照登记的实际从业人数给予一次性最低工资补偿。
五是适当的时候应该给与被拆迁人一些生产经营补偿。拆迁时，应该坚持不能降低和影响被拆迁人的生活和居住条件，必须保障被拆迁人的生活水平。对于住改商的被拆迁人应当给予适当的生产经营补偿。
在明拆迁律师最后想提示大家的是，“住改商”该如何补偿，应该采取因地制宜的原则，分类分情况采取不同的标准区别对待。具体区分经营行为是否取得了营业执照，以及经营状况、盈利状况等，按照营业房进行必要的补偿，并且还要依照经营的年限长短来确定参照营业的比例，这样既体现对于“住改商”补偿的合理性，又体现了对于商业用途房屋的公平性。