什么是拆迁补偿

　　去年一则“深圳水贝村拆迁每家赔偿至少２亿”的传言引爆朋友圈，近日被警方核实为造谣，并对相关参与者执行了处罚。从这则新闻不难看出，这么一个离谱的传言之所以被捏造和广泛传播，是因为在人们认知中，拆迁赔偿等于一夜暴富，谁家房子被占用了，谁家就等于中彩票了。但事实真的如此吗？拆迁一定会获得高昂的补偿款吗？拆迁协议的陷阱你中了吗？拆迁补偿的范围是什么以及以及补偿标准又是什么

一、什么是拆迁补偿

拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

　　二、补偿协议的常见陷阱

１、拆迁方心理战术

很多人在拆迁中遭遇拆迁方“蛮横”的态度，拿政府文件做借口，让被拆迁方签字，结果被拆迁方感觉补偿少了。这里需要告诉大家的是，我国法律规定被拆迁方的任何口头威胁和政策不等同于法律，被拆迁方可以依法维权。

提醒：一般不建议和拆迁方硬碰硬，毕竟对方面对的不只是你一户人家，别人经验可比你多太多了。能动嘴的不要动手，冷静沟通，合理要求，尽量和对方搞好关系，也多问问其他户主的情况。

２、房屋评估藏猫腻

《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估程序进行严格的规定。大体程序分为以下几步：选定评估机构→房屋征收部门委托评估机构→房屋征收部门调查明确评估对象→向评估机构提供征收范围内房屋情况→估价师对被征收房屋进行实地查勘→初步评估结果在征收范围内向被征收人公示→申请复核评估。

评估一般是具有评估资质的第三方独立机构完成，并且要有两名以上评估师签字。户主可以自己找评估公司进行评估，费用自担，并且一般不作为最终评估的结果，只是作为户主补偿协议谈判的参考。

注意：一般而言，拆迁方委托的都是统一的评估机构，不用太过于担心资质问题，不过有些户主还是不放心的，可以自己找评估机构核实。

３、拆迁协议有漏同

拆迁补偿协议是房屋拆迁双方的法律行为，具有法律效应，也是发生纠纷时的依据。因此，拆迁协议一定要仔细阅读，注意是否包含以下几点：

（１）拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；

（２）安置用房面积、标准和地点；

（３）产权调换房屋的差价支付方式和期限；

（４）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；

（５）搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；

（６）违约责任和争议解决的方式；

（７）当事人约定的其他条款。

注意：一般合同中都包含以上几点，如果有漏掉的一定要求完整的合同，任何口头的或者手写的都没有法律效应，事后维权也很难。

４、口头协议追责难

无论是签字前的口头协议或者是合同签订中的口头协议都是无效的。就像口头威胁不具法律意义一样，口头协议也是不具法律意义，所有的约定都应该用规范的纸质合同，时候维权才有法律依据。

注意：不要相信任何口头承诺，遇到不明白的一定要在签字前咨询清楚，切忌只听信拆迁方的解释，要自己咨询法律查询。

三、怎样多分补偿款？

２０１８年国家房屋拆迁补偿标准包括：

一、房屋价值补偿标准

二、搬迁费和临时安置费（俗称过渡费）

三、停产停业损失的补偿

四、补助和奖励

五、房屋装修补偿及家电设备移机补偿

因为房屋拆迁实际情况比较复杂，很难通过法律文件直接划分，很多都是需要评估的，有些固定的无法改变，但是有些是可以适当争取的。

１、通过调查和分析查找拆迁方的资质问题，比如建筑用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁方案等相关证件和信息，看对方是否有足够的拆迁资质，这样在拆迁补偿谈判中也能获得更多的主动权。

２、法律规定：“征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但可以参照《国有土地　上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿”从中可以看出，我国征收补偿必须达到市场价格这一合理标准。但实际拆迁补偿中很多是没有达到的，被拆迁方可以提出异议并搜集证据和资料以便和拆迁方更好地谈判。

３、在房屋价值评估过程中，面积、装修等都是参考的条件，被拆迁方如果有担忧，可以另请评估机构帮助评估以供参考。同时多和其他被拆迁业主进行沟通，获取更多的信息。

４、因为房屋拆迁补偿包括：货币补偿和产权置换的补偿方式，被拆迁方可以结合自己的实际情况和市场行情自行选择补偿方案。比如，未来五年房屋升值空间大的，可以偏向选择产权置换，如果是需要流动资金的，可以偏向选择货币补偿。