当棚改遭遇预签约，被征收人需当心！

导读：下沉征收，充分发挥区县、乡镇街道、社区、居民小组四级组织作用，抽调764名干部组建22个房屋征收工作组，下沉式依法开展棚改房屋征收；模拟征收，开展棚改居民意愿调查和模拟签约，“改不改”群众说了算，群众真正成为棚户区改造主体，征收房屋拆迁由“要我拆”转变为“我要拆”……在遍及全国且力度不断加大的棚户区改造项目进程中，模拟征收一词频繁登台。那么，这二者的结合究竟意味着什么呢？广大被征收人又该如何理解和应对呢？

首先需要客观公正的讲一句话：棚户区改造项目的出发点是好的，政策目的是清楚、明确的，即五部门《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》中所述“改善民生、完善城市功能、促进协调发展”。实践中一些地方出现的“以棚改代征收”现象是不正常的，在明拆迁律师在此前的文章中曾提及过。那么，棚改究竟是如何和“模拟征收”这一新生事物扯上关系的呢？

追根溯源，我们还是要回到《指导意见》本身，其中有这样的规定：棚户区改造项目的确定和安置补偿方案的制订，要充分尊重群众意愿，采取多种方式征询群众意见，在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施……这样的表述，就为上述“要我拆”变“我要拆”的改革举措埋下了伏笔。模拟征收，也就成为了所谓“多种（征询意见）方式”的表现形式之一。

那么，模拟征收在实践中如何操作呢？我们以上海市的规定为例来做说明：

因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%。

针对棚改中的模拟征收，在明拆迁律师认为其中有3点不容忽视：

其一，合法的“模拟征收”开展的前提是房屋征收决定业已作出，而不是悬而未决。棚户区改造项目无论如何具有“特殊性”，都属于国有土地上房屋征收的一类，都要受《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规制。《指导意见》中也明确指出，严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规的规定，维护群众的合法权益……据此，无论怎么“改革创新”，棚改项目也不应将590号令所规定的程序加以篡改。那么590号令的程序精髓究竟是怎样的呢？简单讲，大致是这样一个顺序：

征收补偿方案征询意见→征收决定、征收补偿方案作出并公告→房屋征收评估→与被征收人进行协商、签约（如签约则搬迁、补偿落实，程序结束）→征收补偿决定→申请法院强制执行

大家可以看到，就征收补偿协议进行协商、签约这一环节的位置，一定是在征收决定作出和评估报告作出之后进行的，这从逻辑上、法理上都是能够说得通、站得住脚的。而模拟征收则是人为的将这一环节提前了，直接引导被征收人根据方案来签约，根据签约是否能达到比例来决定征收项目是否继续推动。这样的程序设计最大的好处就在于便于征收项目的民意基础建立，很容易便可以形成“大多数”与“极少数”的区隔，对于征收项目的迅速有力实施无疑是有很大益处的。

但无论如何，征收决定必须先依法作出，才可以实施模拟征收，否则模拟的法律依据就没有了。实践中一些地方在决定悬而未决的情况下就直接以方案来进行模拟，组织被征收人先签约再说，这是不符合《条例》规定的精神的。

其二，模拟征收客观上容易导致“极少数”被征收人被孤立，不利于其依法维权。80%这个比例在实践中是比较容易达到的。事实上对于大多数项目而言，90%都是不难实现的。但即使剩下的只有10%，其合法权益也是应当依法保障的，而绝不应直接以“少数服从多数”的原则来直接牺牲掉。因此，这部分被征收人在面临来自舆论、邻居的压力时要有明智的选择，有面对困难的充分准备。

其三，“我要拆”只是群众意愿的反映，不代表征收补偿方案本身合法、合理。因此，被征收人如果对补偿标准不满，及时通过法律途径维权仍是正当的选择，不应受到任何责难。既然地方性规定为政府适当变通《条例》所规定的程序顺序而开了绿灯，那么同样也不应限制被征收人的合法维权。如前所述，这类维权所面临的困难与挑战是客观存在的，但并不意味着被征收人要直接选择放弃。如若涉案项目确实存在补偿标准过低、补偿安置方式选择权被限制、剥夺，将并非危旧房的房屋认定为危旧房等情形，及时委托专业征收维权律师介入仍是十分必要的举措。

在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，棚改追求的首先是高效率、快拆快建和覆盖面广，这从客观上是有其存在的合理性的，但也往往容易导致程序违法、合理性欠缺等弊端、漏洞的发生。在模拟征收中擦亮眼睛，理清头绪，看清文件、协议的内容后再决定是否同意“预签约”，这是被征收人必须具备的能力。一旦签了，再想反悔，难度将会非常大，时间上也可能来不及。更重要的是，你的预签约行为必然令你成为了签约比例的基数，不仅关乎你个人的权益，更会影响到其他人的未来。