棚户区改造中这3件事关补偿金额的大事，稀里糊涂可就吃暗亏了！
导读：刚刚过去的2019年两会明确，棚户区改造项目将在今年持续推进。事实上，就改善老百姓居住条件这一“刚需”而言，未来若干年棚户区改造也绝不会停歇，最多是在资金来源等政策上有所调整。而老百姓真正需要绷紧弦关心的，还是自己通过棚改所能获取的补偿权益能否真正实现居住条件的改善。本文，在明律师为大家解析棚改中直接事关补偿金额的3件大事，已经经历了多年棚改的广大被征收人可不能再犯糊涂了。
大事一：征收补偿方案征求意见务必重视
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第11条规定，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
显然，这里面的程序性要点在于“听证会”！很多老百姓认为听证会不管用，就如同多年以前媒体热衷于报道的价格听证会，怎么听最后都是涨价，听证代表一上去就是各种支持涨价，弄得老百姓很无语。然而在明律师想强调的是，棚户区改造类项目的听证会与前述不靠谱的价格听证会完全不是一回事儿。只要被征收人赢得了召开听证会的机会，专业征收维权律师就有望直接在项目前端介入到案件中来，通过听证会直接向征收方提出经过事实、法律梳理后的富有建设性和实际意义的意见，以促成征收补偿方案的修改完善。而方案无疑是对被征收人最终补偿权益影响最大的文件，也可以说是一切征收维权案件的“七寸”所在。
需要理解的是，“管不管用”和“要不要努力”是两回事，绝不是一回事，更不应在逻辑上被混为一谈。管不管用，试了才知道，不试永远也不会管用。懂得了这个浅显的道理，被征收人就一定要在征收补偿方案征求意见的30日内精诚团结，通过组建维权微信群等各种途径统一意见，大胆且及时的向征收方书面提出意见，为争取听证会的举办创造条件。
在明律师也想向地方政府多说一句：实践中一些项目的征收部门对律师的介入持敌视、排斥态度，甚至在宣传材料和与被征收人的沟通中强调“请律师没用，除了申请信息公开什么也做不了”。这无疑是一种短视且缺乏法治理念的做法。实际上，律师在项目前期的介入恰恰能够将可能出现的矛盾纠纷提早暴露出来，为尽早化解这些矛盾纠纷创造更为有利的条件。客观上，这是对征收改造项目的推进有好处的。试问，哪个老百姓不想早点儿搬离破旧的棚户区住上新楼房呢？在这一问题上，律师和地方政府是完全相向而行的，目前需要对此加深理解的恰恰是政府一方。
大事二：到底哪些人员应当入户开展工作？
在明律师认为，至少有3类人应当入户实地开展征收补偿实施工作。
《国有土地上房屋征收评估办法》第9条规定，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
据此可知，房屋征收部门的人员是首先要入户进行征收调查登记的，在这之后才是房地产价格评估机构估价师的实地查勘。这是一前一后的两个步骤，不能简单地混同。实践中，评估对象遗漏现象时有发生，表现为征收方调查登记工作不细致不严谨，一些门牌号在房屋征收范围内外来回“游移”，一会儿在一会儿不在，这是极其不正常的现象。调查阶段若没个准数，评估就无从谈起，最终的补偿金额也势必存在争议。
除去上述两类人，还有一类人依情理也是要入户的，那就是房屋征收部门及项目所涉街道办事处的领导。事实上，很多被征收人的“利益诉求”更多的表现为“情感诉求”，要求见领导也是人之常情，毕竟搬家腾房是人生中一件天大的事情。然而实践中见领导是非常不容易的，往往征收方仅是派出其年纪轻轻的工作人员上门来与被征收人沟通，这难免引起部分被征收人的不满和疑虑。在明律师认为，从实质性化解征收补偿争议的角度出发，领导亲自给签约搬迁存在困难的被征收人当面做工作是利大于弊的，专业征收维权律师也乐于充分利用这一机会依法开展工作，争取早日解决纠纷。
大事三：评估环节务必严格审查
实话讲，这属于典型的强人所难。因为房地产价格评估机构出具评估报告这一环节具有极强的专业性，征收方一般均强调自己“不懂”，完全凭报告来定补偿金额，一些法院在审理诉征收补偿决定的案件时就更“不懂”了。那么既然别人都不懂，被征收人自己就一定懂点儿，否则遭遇“揣着明白装糊涂”进而吃亏就是摆在眼前的事情。
《国有土地上房屋征收评估办法》第13条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
大家一般都知道，对于棚户区改造类征收项目，宜选用市场比较法来评估。问题是，究竟该怎么比较呢？我们给大家多讲一点点懂不懂都是它的知识：
住房和城乡建设部《房地产估价规范GB/T50291-2015》4.2.1指出，
运用（市场）比较法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：
1 搜集交易实例；
2 选取可比实例；
3 建立比较基础；
4 进行交易情况修正；
5 进行市场状况调整；
6 进行房地产状况调整；
7 计算比较价值。
是不是感觉有些“懵圈儿”？我们坚持住再往下看一点点，因为这毕竟直接关系你的房屋补偿价值。
4.2.3 可比实例的选取应符合下列规定：
1 可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个；
2 可比实例的交易方式应适合估价目的；
3 可比实例房地产应与估价对象房地产相似；
4 可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过两年；
5 可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。
6 在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例。
这些规范中，至少第3、4、6项我们是能大致看懂的。所谓“价值时点”，在房屋征收评估中即体现为“房屋征收决定公告之日”。若涉案房屋征收决定公告于2019年3月21日，而评估机构所选取的可比实例成交日期是2017年3月21日以前，则这一环节中显然存在违规现象，也必然因房价变动等客观因素而导致评估结果的失准。
那么这些东西老百姓有权利审查吗？答案是肯定的。4.2.5中明确指出，可比实例及其有关信息应真实、可靠，不得虚构。应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。
故此，在老百姓拿到手中的那份评估报告中是应当有上述完备的信息的，我们至少要审查两点，一是究竟是否选用了市场比较法，如果是基准地价修正法一定不能接受，因为由地方政府部门公布的基准地价往往明显偏低且存在多年未调整的可能；二是报告中是否包含了前述可比实例的信息，如果报告过于简略甚至就是几页纸，那么我们肯定不能接受，依法申请复核和专家委员会鉴定的权利绝不能轻易放弃。
在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，棚户区改造项目的征收补偿实施是一项专业性、政策性、法律性都极强的工作，绝非一般老百姓凭自学、沟通交流所能简单应对得了的。故此，若要不在稀里糊涂之下吃了暗亏，及早咨询专业征收维权律师的意见，充分、有效的行使法规规章赋予自己的救济权利就是十分必要的了。