2019年棚户区改造项目新动向：棚改但不征收，你该怎么办？

导读：一般认为，棚户区改造项目绝大多数都以国有土地上房屋征收的形式开展，其拆迁补偿需严格依据590号令的规定进行。然而随着时间的推移，越来越多的地方政府开始意识到，590号令清晰的权利救济规定十分不利于项目的高效推进。于是，为了规避被征收人复议、诉讼等救济权利的行使，各种名为“棚户区改造”，却以非征收模式开展的项目遍地开花。那么，这样的“升级版”棚户区改造项目到底有何特点？被棚改人又该如何应对呢？

【为什么不走征收程序？又慢又累】

590号令所设立的征收程序是十分高级而严密的，对保障被征收人一方的权益大有好处。譬如针对房屋征收决定和征收补偿决定这两个核心行政决定，被征收人均享有复议或者诉讼的权利。

那么一旦被征收人行使这些权利，势必会令项目的推进在一定期限内陷于停滞。至少在征收补偿决定的审限内，征收方无法再推动司法拆迁的进程。

而从另一个角度上看，征收补偿所依据的评估程序同样受到《国有土地上房屋征收评估办法》的调整，其赋予被征收人的权利也是一个都不能少，少了就很可能被判违法。

【2019新动向：棚改，但不征收，竟这样操作】

实践中，在明律师观察到了如下创新性的操作方法：

其一，以拆违促棚改，责令限期拆除决定到处贴。本来改造类项目的本意不完全是“大拆大建”，修缮加固、恢复性修建也是可以的。但在很多项目中，项目方却以拆违促棚改，将涉案项目范围内的无证、缺证房屋一律以违建加以认定，进而作出限期拆除通知。

在一些个案中，当事人的房屋竟因影响河道防洪等因素而被认定成违建，而所依据的规划却是按项目所需新拟定的。如此乱搞，很难说你家的合法建筑不会在明天一觉醒来后突然沦为违建。

其二，以腾退促棚改，村民委员会竟作棚户区改造补偿方案。腾退项目的本质是一种协议拆迁，而如今却被一些地方扩张应用于了农村棚改项目中。

并非一级政府的村民委员会领衔制定棚户区改造项目补偿方案，所用措辞完全誊写自590号令，但却在关键的权利救济环节来个“大打折扣”——被棚改农户对依据方案所作出的补偿决定不服的，可以向街道办事处、乡镇政府申请协调，协调不成的，由村民委员会依据村民自治原则帮助实施腾退。

就这样，在“村民自治”“村规民约”的旗号下，“帮拆”竟堂而皇之的写进了盖有村委会大印的文件中，如此棚改实在令人啼笑皆非。

其三，以“拆迁”推棚改，10多年前地方规章显神威。这里所指狭义的“拆迁”是依据拆迁许可证由房地产开发公司等民事主体实施的拆迁项目，与政府主导并负责的征收完全不同。

目前，一些地方在推动农村棚改的过程中继续使用拆迁许可证制度，并依据二零零几年制定的老规章来执行补偿标准。这无疑对被棚改人而言颇为不利。

那么，广大“被棚改人”要如何应对这类“四不像”的项目呢？在明律师提示大家做好以下3件事：

第一，要仔细研读涉案项目的补偿安置手册，尽早读懂弄通补偿安置政策。收到印制精美的手册了，第一时间咨询律师已经成为了一些当事人“条件反射”式的动作。对此，我们要为当事人卓越的维权意识点赞。切勿将项目方提供的任何一份材料束之高阁、扔到一边而不予理睬，一味消极等待的结果只会是较低的补偿和拆迁的来临。

第二，针对违建、危房认定处置要坚决起诉维权。在严禁针对合法建筑实施行政拆迁的今天，能够快速拆除房屋的办法一般就是两个——拆违和拆危。故此，一旦项目方使出这类手腕儿，被棚改人一定不可等闲视之，而要在第一时间委托律师起诉相应文件，争取将其撤销掉，化解房屋被快拆的危机。

第三，拒绝先行搬迁拆除类的协议，让“先拆了再说”不能得逞。如果当事人没有积极守房、取证，或者听信忽悠在先行搬迁拆除协议上签了字，那么其处境无疑将十分不妙。“先补偿，后搬迁”虽然是590号令所确立的原则，但在一切拆迁、改造项目中都应是当事人所坚持的明确要求。房屋先被它拆了，协商沟通的筹码丧失了，落入下风几乎是必然的。

最后，在明律师要提示广大当事人的是，非征收类项目提升补偿的关键还在于对方案的依法审查上。如能通过法律步骤令其方案中的违法点暴露，迫使其作出政策性的调整，那么提升补偿就是可期待的。这类项目的整体维权难度显著高于一般的征收项目，这就更需要被棚改人足够专业、理性和严谨了。