避免房屋遭拆迁，你需要高度警惕这3点！
导读：在明拆迁律师所接待的大量咨询，都是房屋已被拆迁后无助被征收人的求援，最长的甚至已超过了10年。无疑，房屋已被拆会导致征收维权面临较大的困难，超过5年的就更是困难重重。那么，被征收人究竟该怎样做才能“未雨绸缪”，给随时可能爆发的拆迁打一剂预防针呢？面对征收拆迁中最常出现的3种被动局面，被征收人能够忍气吞声默认下来吗？本文，在明律师以一个全新的视角来解析拆迁问题……
要点一：警惕意见“被代表”
事实上，在征收拆迁的最初阶段，政策和法律均赋予了被征收人充分的意见表达权利，即通常所说的“知情权、参与权、申诉权和监督权”。但遗憾的是，很多人根本无从得知征收行为的启动，也就谈不上行使提出意见的权利了。
在这一阶段，被征收人需提防两类“被代表”：一是在农村集体土地上的房屋拆迁中，村民的意见被村委会、村干部代表。一个最朴素的认知是，尽管《村民委员会组织法》规定了“村民代表会议”之说，但对于涉及征收土地的重大事项，召开由全体村民参加的村民大会才是合法的民主程序。仅仅由几个“村民代表”关起门来做决定是于法无据的。自然资源部的有关文件也明确规定，与征地有关的公告、通知必须公示到村组，确保每位村民都能看到，而不是仅仅下发到村组之后就“闷”起来进行暗箱操作。
二是在国有土地上房屋征收中的“旧城区改建”类项目中，少部分被征收人的意见被多数人所代表。这里面需要关注的是4类程序：
其一，最初的改造意愿征询程序，如果对补偿标准存疑，就不宜草率地表态同意，更不可为了一点微不足道的激励政策而随意表态签字，过后又想着反悔；
其二，对拟定的征收补偿方案要及时提出意见并要求听证，一些地方此类项目的听证属于法定必经程序，可以不受“多数人”意见的制约而独立的发表意见；
其三，不执著于各类早搬早签奖励，不落入“捆绑式奖励”的窠臼，否则你就只能自愿当多数，而放弃依法维权；
其四，预签协议需特别谨慎，不轻易给达到规定的签约比例做“基数”。须知，预签约的内容将极有可能在不久的将来转化为具有法律约束力的正式征收补偿协议文本内容，不是可以随意反悔、重签的事情。而你的预签约与否，将会间接的对其他被征收人的实质性权利产生影响。
避免意见“被代表”，就能有效的拉长征收维权的战线，削减后面可能发生逼迁、拆迁情形的锋芒。这一阶段看似离拆迁尚远，但实际上这才是未雨绸缪的真正正确时间点。饿了才想起来做饭，老百姓都懂得没有这么过日子的。
要点二：提防遍地开花的“被违建”
在征收拆迁领域中，违建已然成为一个与之相伴相生的严重社会问题，而不仅仅是法律问题。单纯从法律层面来看，是否违建似乎并不难判定，主要看房屋、建筑是否违反了城乡规划或者土地管理法律制度。但从现实层面而言，将本不属于违建的房屋人为认定为违建，进而以极低的补偿促使被征收人签约搬迁的情形却占据了相当大的比重，即令老百姓深恶痛绝的“以拆违促拆迁”。无疑，这种带有先天不正当行政目的的做法不仅直接侵害被征收人的合法补偿权益，更会令政府的公信力严重丧失，引发一系列更为复杂的社会矛盾和冲突。甚至可以说，长此以往，真正的违法建筑反而不那么容易拆动了，反倒是被违建的房屋一座接一座的直接被行政机关强制拆除。
对于广大被征收人而言，要提防自己的房屋遭遇“被违建”，可从以下3点入手：
一是在征收前尽量确保自己的房屋证件齐全，能补办要尽早申请补办。即使一时补不下来，申请了也比没申请要强；
二是要加强对房屋调查登记环节的重视，因为房屋是否属于违建，在这一阶段房屋征收部门要联合多部门拿出一个意见来。如果对这一认定结果不服，可以及时行使救济的权利，提起复议或者诉讼；
三是要及时针对有关部门作出的责令限期拆除类文件进行应对，尤其是不可超过6个月的起诉期限。同时，对于一些并非由城乡规划主管部门或土地行政主管部门作出的“违建拆除通知”，被征收人也需予以留心，避免“阴沟翻船”。譬如在明拆迁律师近日代理的一起案件中，当地水利部门竟向被征收人下达了一份类似的拆除通知，其理由是被征收人的房屋占用河道行洪区，危及公共安全……
要点三：留神遭遇“被危房”
通过“排险除危”来强制拆除待征收房屋是近年来各地频繁出现的情形。尤其是在以棚户区改造项目为龙头的各类旧城区改建项目成为房屋征收的主力军的情况下，危房认定这一招无疑拥有了更大的发挥空间。毕竟，“棚户”与“危房”从概念上看似乎相距不远。
要应对这一来势汹汹的拆迁威胁，被征收人可着重理解以下3方面问题：
一是危险房屋的鉴定申请依据《城市危险房屋管理规定》只能由房屋所有人或使用人来提出，而不能由街道办、房屋征收部门等“衙门口”来提。这一点已为最高院近日发布的“第二批征收拆迁典型案例”所确定；
二是危险房屋的鉴定等级，一般划分为A-D级，其中D级“承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房”且无修缮价值时才属于“需立即拆除”的情形，而A-C级并不需要立即拆除。在危房鉴定实践中，D级危房的鉴定有着十分严苛的标准，决不是随便一幢房屋就会被轻易鉴定为D级的。正规的危房鉴定决不会刻意做“升级”处理，因为危房的处置同样需要动用政府的财政经费；
三是对于已经列入某一项目征收范围的房屋，原则上不应适用危房鉴定的程序来进行操作，而应严格依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定来执行征收补偿这一程序。“以拆危促拆迁”，本身就存在适用法律错误的先天缺陷。
律师提醒
在明拆迁律师最后想提示大家的是，所谓的“防违法拆迁”绝不是单纯指如何“抵挡挖掘机”。事实上，挖掘机真的开到家门口那是基本抵挡不了的，最聪明的被征收人也不过是在做好取证准备的前提下尽快开溜，能跑多快跑多快，尽量避免被强行带到某个小黑屋里去。而上述3大方面被动局面则是被征收人真正需要重视的规律性的情况，只要找到依法应对的规律，那么就能做到有效规避违法拆迁的风险，在“违法拆迁”究竟动还是不动这一问题上与征收方进行博弈，最大限度的保留自己协商谈判以提升补偿的筹码。