· 住宅改成商业用房后拆迁如何补偿？

相信很多被拆迁户会面对这种问题：我家是在农村开超市的，现在要拆迁了，该怎么补偿呢？是按照住宅性质来补偿还是商业用房来补偿呢？这个问题，如果没有研究还真是一头雾水，那么现在律师来给大家普及一下应该按照什么标准来补偿。

一般来讲，房屋用途不同，在拆迁中拆迁补偿标准也不同，可分为三类：一类是纯粹的住宅；一类是纯粹的商业用房；还有一类是由住宅作为商业用房进行使用，我们称之为“住改非”房屋。

有些地方在拆迁中将三类房屋规定了不同的补偿标准，也有地方未做规定。关于前两类房屋的补偿标准通常相对明确，但是对于“住改非”房屋，各地的规定却经常不一样而且分歧比较大，利益纠葛明显，而这种情况又具有多发性，拆迁补偿安置中应对这种情况作何处理？

判断房屋用途应以合法、有效的营业执照为依据。

国务院颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”其中的“用途”，即指房屋的适用性质是“住宅”还是“非住宅”。对于这个问题，国务院将权利下放到各省、自治区、直辖市人民政府，因地制宜制定各地的地方政策。

以北京市为例，《北京市城市房屋拆迁管理办法》第22条、第31条、第33条对非住宅用房进行了比较细致的补偿安置规定：

第22条实行货币补偿的，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价，具体评估规则由市国土房管局制定公布。

第31条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。拆迁住宅房屋的，搬迁补助费根据原住房建筑面积和规定的补助标准计算；拆迁人负责搬迁的，拆迁人不再支付搬迁补助费。拆迁非住宅房屋的，搬迁补助费包括：(一)设备搬迁、安装费用。(二)无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。

第33条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，拆迁人可以结合被拆迁房屋的区位和使用性质，按照规定标准给予一次性停产停业综合补助费。

《北京市城市房屋拆迁管理办法实施意见》第17条、20条、21条则进一步规定，原则上非住宅房屋的认定以房屋所有权证表明的用途为依据。但是如果被拆迁房屋具有房屋所有权证，有营业执照，且营业执照上的经营地点为被拆迁房屋，并且拆迁前被拆迁房屋实际用于生产经营，已办理税务登记证并出具纳税凭证，应当按照非住宅房屋进行拆迁补偿。

喏，看见了吧，判断被拆迁房屋是否为非住宅房屋，不单单以房屋所有权证所载的内容为判断依据，而应当以工商部门合法的营业执照，以及是否实际投入经营使用为依据。如果还有当事人咨询此类问题，房屋用途为住宅，但实际用来营业的，就要看是否持有工商行政管理部门合法的营业执照了，如果有营业执照，且正常交纳税务，那么恭喜您，您的房屋应当被认定为非住宅性质。所以在拆迁补偿范围上，被拆迁人就可以获得房屋拆迁补偿款与一次性停产停业综合补助费，在补偿标准上，拆迁人应当按照房屋实际的经营用途以及区位、建筑面积加以确认。

律师总结

由于房屋在使用中会发生用途上的变更，所以被拆迁房屋的性质并非绝对按照产权证书的登记为准，一般应当以地方关于拆迁方面的地方政府规章作为判断依据。一共有三种情况：

一、北京等地明确规定，判断标准为是否有工商管理部门核发的营业执照；

二、上海、重庆、山东等地，通常判断方法以房屋所有权证上标注的用途为准，对房产证上未标注用途的，以被拆迁房屋报建时的用途为准；

三、若地方没有明确地方政府规章规定，可以参照“建房函字【1993】23号”文件，此是建设部在1993年作出的《对湖北省沙市房地产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题报告的复函》，根据这一文件，拆迁开始后私房性质的确认，原则上应当以房屋产权登记的房屋性质为准，对于住宅房屋改为非住宅房屋而未经登记的，按照以下方式处理：1被拆迁人补办变更登记的，按照非住宅房屋进行补偿，2、被拆迁人未办理变更登记的，经营活动实际存在且合法，也按照非住宅房屋进行补偿。

如果根据以上标准能确认被拆迁人的房屋是非住宅房屋，被拆迁人便可以向拆迁方主张房屋拆迁补偿款和停产停业综合补助费的双向补偿，并要求按照经营用途提高补偿标准！