· 拆迁专题-国有土地上房屋拆迁

根据《土地管理法》第8条和《土地管理法实施条例》第2条规定，下列土地属于全民所有土地即国家所有土地：

（一）城市市区的土地；

（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；

（三）国家依法征用的土地；

（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

国有土地上房屋拆迁的流程

国有土地上的房屋应当如何拆迁，政府需要走哪公布哪些文件，很多当事人都不清楚。一般在自己遇到拆迁时，往往对其合法性深信不疑，认为政府主导的拆迁都不会有问题，然事实并非如此。在此，律师务所作为专业做征地拆迁案件的拆迁律师事务所，希望能通过以下简单讲解帮助您如何辨别政府拆迁行为是否合法。

一、政府在征收决定公告之前所需要做的工作

政府在征收决定公告前需要做一系列的工作，法律对这一系列的工作做了详细的规定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》主要有以下几个重要的内容：

（一） 项目是否是因保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益需要征收；

（二） 是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总规划和城乡规划，保障性安居工程、旧城改建是否已纳入国民经济和社会发展年度计划；

（三） 政府公布征收补偿方案后，是否公开征求意见，征求意见是否不少于30日，征求意见的情况和根据征求意见修改的情况是否公布；

（四） 旧城改建项目，多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，政府是否组织由被征收人和公众参加的听证，是否根据听证的情况修改方案；

（五） 政府是否进行了社会稳定风险评估；

（六） 政府是否建立了专款专户，存储征收补偿费；

（七） 其他前置性的程序；

在司法实践中，很多征收项目都存在这样那样的违法情况。遇到拆迁时，被拆迁人往往对其合法性都深信不疑，认为政府主导的拆迁都不会有问题。事实上，很多政府在进行拆迁时，项目的前置性文件都不符合法律规定，遇到政府违法的情况，被拆迁人是可以提起诉讼的。一般在司法实践中，通过诉讼的方式，法院会在诉讼过程中组织调解，双方基于诉讼可以获得一个平等的谈判机会，谈判中如果可以达成和解，一般被拆迁人就会选择撤诉。如果最后被确认违法的情况，对于拆迁补偿的谈判也是非常有利的。所以被拆迁人在遇到拆迁时一定要在专业人士的指导下对拆迁的程序进行调查，对违法情况进行行政复议或诉讼，维护自身的合法权益。

二、征收决定公告

在做完一系列准备工作后，政府会作出征收决定，并发布征收决定公告，告知被征收人征收事宜。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收决定公告应载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。被征收人对征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。在司法实践中，政府的征收决定公告往往存在很多违法情况，比如，征收决定的内容违法，征收决定公告的程序违法等。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。故房屋征收补偿标准低于周边市场价也是不合法的。

征收决定公告的合法性一般包括两个部分，一部分是实体合法，即征收决定公告的内容应该符合法律的规定，如本案中补偿方案的内容。一部分是程序合法，即拆迁方应该按照法律规定的程序对征收决定进行公告，实践中拆迁方往往对拆迁项目不进行公告，或者以其他方式（如贴在角落看不见的位置）防止被拆迁人看到，以便使被拆迁人错过征收决定公告中载明的行政复议和诉讼期限。

所以，被拆迁人在看到征收决定公告时，要及时进行拍照录像等方式进行取证。如果拆迁方没有进行公告就进行后续的程序也是违法的。被拆迁人要及时寻求专业人士的帮助，审查征收决定公告的内容及程序的合法性，对违法情况提起诉讼。对征收决定公告提起复议或诉讼，是法律赋予被拆迁人的权利，只有重视自身的权益，及时的运用法律武器，才能使得自身的权益得到保障。

三、评估

政府进行完公告程序后，会对被征收人的房屋及财产进行评估。对于评估法律也规定了严格的程序。主要有以下几个重要的环节：

（一） 评估机构的选择应由被征收人进行选择；

（二） 评估机构的评估流程应符合《国有土地上房屋征收评估办法》；

（三） 房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示；

（四） 对评估结果有异议的，可以申请复核评估，对复核评估结果有异议的，可以申请鉴定；

实践中，拆迁方往往会有不按照法律规定进行评估的情况，比如评估机构的选择没有让被征收人参与，评估的流程不符合法律的规定，评估结果没有按照法律的要求进行公示，使被征收人丧失了对评估结果进行复核和申请鉴定的权利。而评估机构的评估结果是对被拆迁人房屋认定价值的关键，评估程序的合法是保障评估结果公正的必要条件。实践中政府为了降低被拆迁人的补偿，会在评估环节做文章，伤害被征收人的利益。

四、征收补偿决定

在征收方对征收项目进行评估后，会与被征收人沟通补偿事宜，如果双方达成一致意见会签订征收补偿协议，完成征收流程。如果双方达不成一致意见，征收部门会报请作出征收决定的市、县人民政府，按照征收补偿方案作出征收补偿决定。被征收人不服征收补偿决定的，可以在法定的期限内提起行政复议或者依法提起行政诉讼。

实践中，政府作出的征收补偿决定往往存在一些违法的情况。比如作出征收补偿决定的主体违法，征收补偿决定中所依据的评估报告的评估内容及程序违法，征收补偿决定中的补偿方案违法等。

五、强制拆迁

在政府作出征收补偿决定后，如果被征收人在法定期限内不复议或者诉讼，也不搬迁的。政府可以申请法院予以强制执行即强制拆迁。从上述描述可以看出，政府进行强拆也是有严格的法律规定的。在实践中政府进行强拆并不都是合法的。

在拆迁进行到后期，被拆迁人在与政府无法达成补偿协议的时候，往往会面临被强拆的风险。有些被拆迁人在被强拆后往往非常无助，认为房屋被拆后就无法与政府继续博弈，主张自己的合法权益了。事实上，强拆也是需要严格按照法定程序进行的。另外，在实践中，往往政府会以拆除违章建筑的方式来进行拆迁，以减少对被拆迁人的补偿。很多被拆迁人因为历史原因等，对于土地使用权和房屋所有权的权属证明有或多或少的欠缺，政府往往以此将被拆迁人的房屋认定为违章建筑，实施强制拆除。这里提醒广大被拆迁人，违章建筑的认定和拆除也是有严格的法律程序的，拆迁部门是不具备自行认定违建和拆除违建的权利的。所以，在遇到强拆时，切忌不要慌乱，要及时寻求专业人士的帮助，对强拆的合法性进行调查。在存在违法的情况下及时提起复议或诉讼，维护自身的合法权益。

国有土地上房屋拆迁补偿方式

拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

　　拆迁补偿方式

　　货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

　　产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

产权置换分为两种形式：

一、异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

二、回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。[1]

　　两者相结合的补偿方式

顾名思意，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。

由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

国有土地上房屋征地拆迁的相关法律知识

1、关于征收补偿方案的确定依据是什么？

房屋征收部门应拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30天。征收决定做出必须符合公平补偿的条件，只有制定出合法公平的征收补偿方案，才可在此基础上作出征收决定，启动征收程序。

2、老百姓对征收决定不服怎么办？

被征收人对市、县级人民政府做出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。这条法律法规是针对被征收人行使救济权利的规定。行政复议作为政府内部的监督程序，具有程序简单且便民的特点，并且不需要缴纳任何费用。

3、政府已经做出房屋征收决定，应对老百姓给予什么补偿？

①被征收房屋价值的补偿。

②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。

③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

除此之外，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补偿和奖励。

4、住房困难、生活困难的老百姓遭遇征地拆迁怎么办？

目前，各地针对住房困难、生活困难的群众，普遍规定了相应的保障措施。当个人住宅被征收，被征收人符合住房保障条件的，做出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。因为这些人为公共利益需要做出了牺牲，政府应该给予补偿。

5、对于房屋征收价值是怎么评估的？

对于被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，有具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。如果对于房屋的价值有异议，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

6、补偿方式是什么？

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。选择货币补偿的，由征收人直接支付补偿金，执行起来相对简单，产权调换是由征收人为被征收人寻找新的房屋，并计算被征收房屋与调换房屋的价值差额，双方进行结算。被征收人可根据自己的需要，选择采用何种方式进行补偿，征收人应当给予满足。

7、“回迁”是怎么回事？

在征地拆迁领域，我们经常听到“回迁”这个词，即：在原来地点进行房屋产权调换，那么，在什么情况下，被征收人可以要求“回迁”呢？

第一是要求征收产生原因是旧城区改造；

第二是征收对象必须是个人住宅，对于非住宅不能保证给予回迁；

第三是被征收人选择产权调换的补偿方式；

满足以上三条，应当在改建地段或者就近地段提供产权调换房屋。

8、暴力强拆怎么办？

在拆迁征地事件中，作为被征收人的老百姓处于弱势地位。所以在征地拆迁过程中，采取暴力威胁或者违反规定，中断供水、供电、供热和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，需依法承担赔偿责任，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法基于治安管理处罚。