· 国有土地上房屋征拆十五问！

1、国有土地上房屋征收程序包括哪些？
（1）作出征收前的工作；
（2）作出征收决定并公告；
（3）补偿阶段；
（4）搬迁阶段；
（5）后续工作。

2、国有土地上房屋征收目的、主体、实施单位的基本情况？
（1）征收国有土地上的房屋只有一个目的：为了公共利益的需要，排除商业征收。
（2）征收房屋的责任主体：市、县级人民政府。
（3）实施主体：市、县级人民政府确定的房屋征收部门。
（4）房屋征收实施单位：房屋征收部门或房屋征收部门委托的单位，具体承担房屋征收与补偿工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的，即彻底排除了商业性参与征收或商业性征收。

3、何为“公共利益的需要”？

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，公共利益包括：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

4、在征收决定作出之前，政府部门的工作？

（1）组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
（2）房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
（3）市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
（4）因旧城区改建征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
（5）应当进行社会稳定风险评估。
（6）征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

5、征收公告上需要载明哪些内容？

（1）征收补偿方案，要明确补偿协议签约期。

（2）权利救济方式，被征收人可申请行政复议或行政诉讼。

6、征收国有土地上的房屋，被征收人可以选择的征收补偿方式有哪些？

（1）被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
（2）征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

7、房屋产权调换是指什么？

（1）被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
（2）因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

8、征收房屋时应当补偿的费用有哪些？

房屋征收补偿由四大部分构成：
（1）被征收房屋价值的补偿；
（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
（4）市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

9、被征收房屋的价值如何确定？

1、被征收房屋的价值经评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

2、房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

3、对评估有异议，应当自收到评估报告之日起10日内，申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

10、签约期限内无法达成补偿协议时，应当如何处理？

签约期限内达不成补偿协议，市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。

11、在什么情况下，补偿协议无效？

根据《合同法》，结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，拆迁协议无效的情况归纳如下：
（1）签订合同的征收人不具备征收资格；
（2）被征收人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人；
（3）代理人超过代理权限并且没有得到被征收人追认的合同；
（4）以合法形式掩盖非法目的的合同；
（5）补偿协议违反法律的强制性规定。

12、怎样确定补偿费用的支付期限？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定：实施房屋征收，应当先补偿后搬迁。补偿费用的支付期限，双方可以协商确定。被拆迁人要做到：没按约定期限拿到补偿费，坚决不搬迁。

13、补偿决定应当包含哪些内容？

补偿决定应当包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

14、被征收人对补偿决定有异议，如何维护自己的利益？

补偿决定是对被征收人的利益直接产生影响的具体行政行为，因而，被征收人对补偿决定不服，可以在知道或者应当知道补偿决定之日起60日内提起行政复议。也可以在知道或者应当知道该补偿决定之日起的三个月内提起行政诉讼。
 
15、征收房屋的过程中，对行政机关有哪些禁止性规定？

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。