· 出租房属于违建，房屋租赁合同就无效了吗？租金怎么办？

近年来，经济不断发展，房地产市场一片火热。房地产规范化运作趋势愈加明显，违章建筑诉讼频频出现，不时击打着人们的敏感神经。

在频繁的诉讼中，违章建筑所有权问题、违章建筑租赁合同有效性及房租问题、违章建筑拆除及损害赔偿问题，更是经常出现。

作为房屋建造的主人，不觉间要问，难道就因为简单的一句违法违章，就要剥夺我在自家房子上所倾注的一切么？

金先生就是这样一位“违章建筑”的主人。

基本案情

2013年8月13日，金先生与房女士签订房屋租赁合同，将117平米的房屋以及479平方米的院落出租给房女士。并约定：年租金20万元，半年一付，承租方如拖欠房租，出租方可中止合同，收回房屋。但合同签订后，房某女在支付5万元房租后，开始拖欠租金。

金先生多次索要租金未果，无奈启动民事诉讼。在诉讼过程中，房女士却以合同标的为违章建筑为由，进行抗辩，要求认定合同无效，不再支付任何租金。

更不幸的是，金先生所出租房屋并没有办理任何合法登记，房女士举报后，经相关部门认定，金先生出租房为违章建筑。

合同有没有效？租金怎么办？自己建造的房子，难道真的要因为被认定为建筑违章，就要被认定为合同无效，并最终失去租金收入么？

据我国法律规定，未取得建设工程规划许可证，或未按照建设工程规划许可证施工的，属于违章建筑，或存在效力瑕疵。另据《城市租赁管理办法》第六条，未依法取得房屋所有权证的、属于违法建筑的房屋不得出租。而《合同法》第五十二条又规定，违反法律，行政法规的强制性规定的，合同无效。因此，金先生所租赁房屋，因属于法律规定不得出租的房屋，而致使其同房女士之间签订的房屋租赁合同无效。

虽房屋租赁合同无效，但据《房屋租赁合同解释》第五条，即使房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。也即，即使房屋租赁合同无效，基于公平原则及不当得利原则，金先生请求参照合同约定的租金要求房女士支付房租，应该给予支持。违章建筑的所有权问题金先生的房子，虽是违章建筑，但房子确实存在，那房子到底是属于谁呢？

据《物权法》第三十条，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实成就时发生效力。而据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

所以，金先生的房屋，如果仅仅是程序违章，在一审法庭辩论终结前，取得建设规划许可证或经主管部门许可即可。也即，先上车，后补票，先建房，后办证，只要房子最终证件齐全，符合国家法律、法规规定，原本的违章房产，就可以正大光明的站在法律的阳光之下，安心地进行房屋出租收益、出卖等处分行为，而不用顾忌像房某女一样的人——因出租房涉及违章，而意欲赖掉房租。

但如果是实体违章，或者被认为是实体违章，而在一审法庭辩论终结前，未取得建设规划许可证或经主管部门许可。因违章建筑的认定，属行政机关的职责范围，法院不会去通过民事判决处理违章建筑的所有权问题。此时，金先生，可以委托征地拆迁领域的专业律师，通过申请信息公开、行政复议，甚至行政诉讼等方式，保护自己的合法产权，维护自己的合法权益。

违章建筑谁来拆？ 有没有赔偿？

拥有被认定为违章的建筑，就意味着焦虑与不安，担心被行政机关或者其他单位或个人拆掉，甚至这些年，夜里强拆、暴力强拆与反强拆的斗争，在全国各地均有上演。甚至，实践中，暴力强拆，停止供水、供电、供热、供燃气的情况也时有发生。《人民的名义》，更是将血淋林的强拆搬上了银幕­——大风厂工人在抵制强拆中，更是付出了生命。

违章建筑，该由谁来拆，怎么拆，拆完之后有没有补偿或者赔偿？

据我国法律规定，行政机关有权按照法定程序拆除违章建筑，据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当予以补偿。

所以，如果金先生被认定为违章建筑的房子，在行政机关按照法定程序合法拆除的情况下，便可能不会得到赔偿。但应给予金先生一定时间用来处理和转移物料，以减少损失。

但鉴于“我的权利止于你的鼻尖”的私权原则，除行政机关之外的其他任何单位和个人擅自拆除他人违章建筑的，都应该依法赔偿。不能因为别人违章，就成了你侵犯别人权利的理由。

违章的房子得不到赔偿，那违章建筑之内的物品呢？

据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。另据《北京市禁止违法建设若干规定（2011）》市政府令第228号第十七条第二款，实施强制拆除的行政机关应当通知当事人清理有关物品，当事人拒不清理的，应当制作财务清单并由当事人签字确认，当事人不签字确认的，可以由违法建设当地居民委员会、村民确认。

可知，违法的是建筑，而不是建筑里面的物品，所以即使在法定程序下，拆除违章建筑时，只能拆除违章建筑，而不能损坏当事人放置在违章建筑室内的物品，否则需要因侵权而需要向违章人进行赔偿。如当事人拒绝清理室内物品，行政机关也应对室内物品进行登记，妥善保存。甚至，如被非法强拆，还可对建筑材料要求赔偿。

金先生和房女士的故事，还在全国各地不断上演。无论是违章建筑，还是补正合法；无论是行政机关按法定程序拆除，还是其他单位或个人擅自拆除。

总之，我们房子被认定违章了，就意味着我们就惹上了不尽的麻烦，建房被说违章，出租不给租金，住在房子里，半夜都要被拆房吵醒。

还好，这个世界，有麻烦，就有人解决。

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房子合法了，租金保障了，也可以好好睡觉了。