· 以案释法——业主对小区公共事务和物业管理是否享有知情权？

案件导读

因业主权利意识和法律意识的提高，认为物业管理混乱，财务收支不透明，不公布小区共有部分收益情况、停车位处分情况等依法应当公开的信息，认为物业公司侵害其合法权益，由此引发业主向法院提起知情权纠纷的案件日益增多。本案就是一起典型的业主要求依法享有知情权的纠纷，值得大家认真研读。

基本案情

2007年3月16日，于某与某物业公司签订《物业管理服务协议》，约定由某物业公司为小区业主提供物业服务，物业公司定期公布物业管理费用收支账目。

2013年5月7日，于某向物业公司提出了依法公示物业账目的书面要求，但物业公示对此置之不理，未做出任何回复和公示。故于某依法提起诉讼，要求物业公司公布并由于某查询2007年1月1日至2012年12月31日期间的物业管理服务费用收支账目。

法院观点

一审法院认为：

1、于某知情权基于其与物业公司之间的合同关系而享有的债权请求权，当事人可以对该权利的行使提出诉讼时效抗辩。因于某提交的证据显示其最早要求公布和查阅账目的时间为2013年5月，要求公布和查阅2010年以前的请求已经超过诉讼时效，故该院对于某提出的关于2007年1月1日至2010年12月31日期间账目的诉讼请求已超过诉讼时效，对这部分的主张不予支持。

2、于某要求公布和查阅物业费收入总额、停车费收入、管理人员及工作人员工资、奖金等费用属于最高法司法解释的规定，如果物业公司上述收支项目确有发生，则应当公布并由于某查阅。

一审法院判决：

物业公司于判决生效之日起10日内向于某公布自2011年1月1日至2012年12月31日期间小区物业服务费收入，物业共用部分经营收入，管理人员费用等相关账目，以供于某查阅。

物业公司不服一审判决，依法提起上诉。

二审法院认为：

于某要求查阅的账目范畴属于最高法司法解释的规定，支持一审法院判决；《物业管理公约》的约定不能排除业主应当享有的知情权，于某所居住小区未成立业主委员会，因此，于某享有并能够行使业主知情权。

二审法院判决：驳回物业公司上诉，维持原判。

律师法律要点解析

一、业主主张知情权，是否适用诉讼时效？

业主知情权并非业主基于其所有权而享有的物上请求权，而是业主与物业服务公司之间的合同关系而享有的债权请求权，当事人可以对该权利的行使提出诉讼时效抗辩。因此，业主知情权适用诉讼时效。

二、物业公司应当公开服务项目的范围包括哪些？

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”，因此法院支持于某的诉讼请求。

三、“业主个人”能否“随时”向物业公司主张公布和查阅账目？

物业公司认为，《物业管理公约》明确了公布物业管理收支账目的时间为“定期”而不是“随时”；查阅主体应当是“业主委员会”而不是“业主个人”；业主知情权的行使不能没有限制，若滥用知情权，不但增加物业公司的负担，也是对司法资源的极大浪费，故不接受于某“个人”的“随时”查阅。

本案经过两级法院审理认为：《物业管理公约》的约定并不能排除业主所应当享有的知情权，且于某所居住小区未成立业主委员会，因此，于某应当享有并能够行使业主知情权。

案外话

物业公司应当按照法律法规要求对相关信息进行公示，依法保障业主的知情权，鼓励业主参与小区各项管理事务、监督物业公司依法履行职责。若能调动业主共建美好家园的积极性，才有可能提升小区的管理水平。若业主们怨声载道，只会加剧各方之间的不信任，影响小区的和谐。