棚户区改造2.0时代降临，抓住这3个拆迁补偿变化准没跑！

　　在2022年年初时，随着城镇老旧小区改造的浩大声势，几乎没人认为已隐退江湖多年的棚户区改造项目有卷土重来的可能性。然而到了2022年下半年，这一重大趋势已毫无保留地显现出来，一些地方甚至在棚户区改造前面直接冠以一个“大”字。那么，这一2.0版的大棚户区改造时代究竟有何新变化?被拆迁人该怎样应对才能紧紧握住这波契机，争取到公平、合理的补偿利益呢?

　　事实上，促成今日之局面，持续变异、扩散的新冠病毒疫情占了很大的原因。2022年上半年成为了疫情以来最困难的半年，这几乎是所有人事先都没有想到的。

　　叠加乌克兰危机持续带来的不可控因素，“内循环”受到的冲击不容小觑。在这样的背景下，本已苟延残喘的棚户区改造项目，竟奇迹般地获得了重生。

　　棚改货币化安置回归、“房票”补偿安置方式回归、政府出面搭建平台“统贷统还”回归……凡此种种，皆标志着“快速重启项目开工”“房地产救市”成为当下的现实，无论大的政策层面上是否仍在强调“杜绝大拆大建”。

　　不过尽管如此，今时毕竟不同于往日，2022年及以后的棚户区改造，注定将和2008年以后起来的那一波有所区别。具体而言，在明律师提示广大被拆迁人以下3个方面：

　　其一，城市更新将与棚户区改造征收深度融合，和开发商打交道的时代又回来了。

　　眼下这一波的重点，不在于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，而有些回归《城市房屋拆迁管理条例》时代的意思了。

　　譬如正在审议中的《北京市城市更新条例(草案)》第25条就规定，城市更新项目确需外迁原物业权利人的，实施主体可以采取产权调换、提供租赁房源或货币补偿等方式，实施产权归集。

　　这里的“实施主体”，当然不是指的县级政府或其征收部门，而是指参与城市更新的房地产企业。

　　事实上，在棚户区改造兴盛阶段，法律上从未拒绝“先协议，后征收”的先礼后兵式拆迁。 先由房地产企业与老百姓协商收购房屋，收购不下来的才走征收程序，这本就不是新鲜事。

　　只是在今天，这种模式恐将得到更大的施展空间，老百姓也要更频繁地和开发商协商、谈判了。

　　这就要求被拆迁人切实增强自身的协商沟通能力和“抱团能力”，争取团结大多数人通过业主大会、业主委员会、物业管理委员会等平台与开发商对话，这样才能收到更好的博弈效果。

　　不敢谈或者不愿谈，而只想着“诉”，本身就是错误的，这种想法不可取。

　　其二，要将确保房屋的合法性作为首要任务。大棚户区改造的一大背景就是伴随着“拆违腾退”“疏解整治”，各地的城市更新法规均明确必须先拆违建才能更新。

　　即便真的到了征收补偿阶段，违建照样是不补的，无证面积照样是会面临补偿价值扣减的。故此，被拆迁人要在项目启动之初，甚至项目的风声放出来之际就立马搜集证据证明自己房屋的合法性。房屋所有权证、国有建设用地使用证、公房承租合同等应有要尽有，这样才能确保自己的房屋顺利通过调查登记这一关，进入到最终协商补偿数额的决赛圈中。

　　否则，一登记排查就被划个圈儿当违建查处拆除，补偿就别想了，能不被罚上一笔强制拆除费用和滞纳金就算烧了高香了。

　　顺便提一句，如果你明知自家的房屋在合法性、权属关系上存在瑕疵，就不可坐以待毙干等着，而是要及时咨询专业律师寻求弥补的办法。在房屋未被正式划入棚户区改造项目范围内时，补办证件、手续从理论上完全是可行的。

　　其三，一旦转入征收或者“更新决定”程序中，要及时做好应诉准备。城市更新背景下的大棚户区改造，实质上是一个“少数服从多数”的游戏。

　　它在启动阶段看似会比较平缓，充分尊重“物业权利人”的意愿，但需要注意的是，一旦这些人中90%以上的观点意见统一了，项目就会变得如猛虎下山一样不可阻挡。

　　少数人、剩余户，在征收拆迁中从来都是处于弱势、被动地位的。故此，怎样做才能尽量不让自己沦为“少数人”，才能让支持自己主张、诉求的人变得多多的，这是被拆迁人必须要考虑的问题。

　　无论如何，该来的还是会来。当项目转入征收程序中或由区城市更新主管部门作出更新决定了，就意味着协商演变成了行政行为。此时，被拆迁人要及时咨询专业律师，在律师的指导下针对征收决定、补偿决定或者更新决定提起复议或者诉讼，奋力一搏争取少数人的权利和主张。

　　在明律师最后要提示大家的是，2022年下半年以后的城市更新、大棚户区改造项目将不再像从前那样单纯，而是会在民事、行政等法律层面上交织存在。这就要求大家不仅要懂法律，掌握590号令，更要懂政策，具备团结人、影响人和在相关组织中持续有效发声的能力。

　　同时，对于传统的“六断”“株连”等逼签行为，误拆、帮拆和偷拆等违法强制拆除行为等，大家也要继续保持足够警惕，切不可因城市更新所宣传的“尊重民意”而轻易放松。我们相信在专业律师的及时介入和帮助下，大棚户区改造2.0时代的胜利终将属于每一户期待改善居住环境的老百姓。