解读拆迁协议

(一)解读主体

主体是首当其冲的问题。总体而言，拆迁协议是一份双务平等合同，适用《合同法》和《民法通则》的相关规定，自然会有合同双方当事人。如果是政府负责拆迁，那甲方一般是拆迁的政府;如果是开发商负责拆迁，甲方则是开发商的公司。

现实生活中，无论是政府还是开发商负责拆迁，一般都会为此项目成立专门的拆迁公司，由该公司为法人，承担所有的责任。因此，拆迁协议中的甲方一般为某某经济投资开发公司。

拆迁协议的乙方则是被拆迁人。被拆迁人应当是宅基地使用权人，也就是宅基地使用权证上所登记的人。假若没有宅基地使用权证，那拆迁协议上的乙方也应该是被拆迁房屋的户主本人。

(二)解读户口

就北京而言，现有的拆迁主要是针对农村新改造的拆迁，对象基本上为农民。在这样的拆迁中，农村户口之所以重要，主要是关系到拆迁款的发放对象问题。因此，在拆迁款中对于地的补偿，一般只会给农村户口的被拆迁人，即宅基地的使用人。如果是已经转为城镇户口的居住人，只能拿到拆迁补助奖励中属于实际居住人的部分。如果参与被拆迁房屋建设的，对于拆迁房屋的重置成新价及装修、附属物补偿部分也可以享受一定补偿份额

(三)解读拆迁补偿款

拆迁补偿款一般分为二部分：一是房屋拆迁补偿款，二是拆迁补助奖励款。以下我们将分开解读：

房屋拆迁补偿款，顾名思义是对房屋的补偿。事实上，这部分的补偿主要是二个方面：一是给宅基地的钱，称为区位补偿款。这是拆迁补偿中最大头的部分，一般要占到整体拆迁补偿的一半左右金额。另一个是给房屋和装修的钱，称为房屋重置成新价和装修、附属物补偿。这部分是专门针对地上物的补偿，也是针对房屋所有权人的补偿。正如第二点所述，如果参与了建房，就能享受这部分的补偿。

拆迁补助奖励款，这部分主要针对实际居住人而发放的补偿。包括：搬家补助费、提前搬家奖励费、停产停业综合补助费、工程配合奖、以及大病补助等费用。这部分的补助一般是按人头计算的，对于户口没有过多的要求，只要能证明在被拆迁房屋中实际居住就可以享受这部分补偿。

除开上述两部分费用外，拆迁公司还会根据拆迁的具体情况发放周转费、临时安置补助费以及回迁楼延迟交楼费等其它费用，这些费用一般以补偿协议的方式与被拆迁人签订，而不会列举在主拆迁协议中。

(四)解读拆迁补偿方式

现行的拆迁补偿方式主要有二种：一是货币补偿，一是回迁楼补偿。实践中，拆迁公司一般都会给被拆迁人以安置面积补偿。安置面积的计算有二种方式：一是按被拆迁户的人头平均计算，例如：一户中被拆迁安置对象有五人，每人享有50平方米的安置面积，即此户共享有250平方米的安置面积，可按安置价格购买250平方米的回迁楼。二是按被拆迁房屋的实际面积计算。例如：被拆迁户房屋实际面积为432平方米，那该户被拆迁人可按安置价格购买432平方米的回迁楼。

如果被拆迁人选择回迁楼补偿方式，会分开签署二份协议。一份是货币补偿协议，即被拆迁人因为自家房屋被拆除而获得的总体金钱补偿。另一份是房屋购买协议，即被拆迁人与回迁楼开发商签订的房屋买卖合同。回迁楼的购房款一般是被拆迁人在拿到总体拆迁款后，再单独交纳。通常情况下，被拆迁人可以自行选择回迁楼的套数及每套房屋的具体面积，但总体面积不能超过安置面积。如有少量超过安置面积的，则不能享受安置价的优惠，会要求按市场价来购买超过的面积。

如果被拆迁人选择货币补偿的话，通常只会有一份拆迁协议。对于被拆迁人所放弃的安置面积，拆迁公司会另行发放弃楼款以示补偿。

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