住改非房屋拆迁如何补偿？可以按“商用房”补偿吗？

在征收过程中，经常会听到这样的问题，“我的房子之前是住人的，但是为了贴补家用，所以改成了小商铺，已经有10多年了，这种情况下拆迁的时候可以按照营业性用房补偿吗？”对于这类情形，我们称之为“住改非”，也就是是指在国有或集体土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，实际用作经营的情况。这样的房屋，产权证上登记的是住宅用房。

根据征收的相关法律规定，征收部门会按照房屋产权证上登记的房屋用途进行补偿，也就是以住宅用房的标准来补偿。但是房屋事实上是用来经营的，当事人认为应该按照经营性用房的补偿标准予以补偿，这也就导致了双方无法在具体的补偿标准上达成一致。

目前，“住改非”的认定主要是依据国务院办公厅发布的《关于认真做好房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》以及住房和城乡建设部印发的《国有土地上房屋征收评估办法》等行政规章，其中规定：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。另外，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。

根据上述规定，在实践中，“住改非”的认定需要考虑到以下几个方面：

1、是否办理经营手续证件

营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等证件能反映生产经营主体和地点，用以证明房屋的实际用途（实际经营地和登记注册地不一致时，以实际经营地为准）。

2、有无完税凭证

开展生产经营活动就需要纳税，完税凭证(免税单位应当提供免税证明)也是对有实际经营活动的证明。

3、有无租赁协议、发票等手续

一些房屋对外出租，则可以提供租赁协议、发票类票据、纳税凭证等。

4、房屋是否实际用作经营

未办理相关证照，但确实用作了办公或生产经营，视为“住改非”；有证照但没有实际办公或生产经营的不被认定为“住改非”。

5、经营时间是否合理

商品房的补偿一般高于住宅补偿。利益驱使下，一些被征收人临时将住宅改作生产经营，这种情况不能要求“住改非”补偿。

那么，住改非的房屋如何补偿呢？

按照国务院办公厅42号通知的规定，各地可以根据“住改非”房屋的经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。实践中各个地区大致存在以下几种做法：

1、按照房屋的实际用途补偿，也就是说能够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿，房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。

2、住宅房屋用于经营使用的，根据住宅房屋的实际状况，比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。

3、住宅房屋用于经营使用的，按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。

4、按照住宅的补偿标准补偿，这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短，尚不支持作为非住宅补偿的。

5、住宅房屋部分用于经营使用的，该部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。

“住改非”房屋拆迁，国家没有统一的政策规定，各地拆迁依据实际情况进行规定，大家需要仔细研读下发的文件，必要情况可以咨询律师予以解读。