【集体土地房屋拆迁】已征地的集体土地房屋拆迁三种模式是什么?

随着国民经济水平的普遍提高，农村城市之间的差异性逐渐缩小，许多城中村面临改造，这就涉及到了集体土地房屋拆迁的问题，今天，小编就来给大家说一说已征地的集体土地房屋拆迁三种模式及其程序是什么，希望可以对您有所帮助。

一、根据《村民委员会组织法》规定，形成村民会议决议或者村民代表会议决议，即村民自治协议拆迁

最高人民法院[2006]民立他字第23号答复规定，村民小组长以村民小组的名义起诉和行使诉讼权利应当参照《中华人民共和国村民委员会组织法》第十七条履行民主议定程序。《村民委员会组织法》在2010年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议进行修订，修订后的《村民委员会组织法》第二十二条规定，召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。村民会议或者村民代表会议可以做出决议，对不履行搬迁义务的村民向法院提起民事诉讼，村民会议或者村民代表会议决议对全体村民具有法律效力。形成村民会议决议或者村民代表会议决议后，村民小组长针对少数拒不履行该决议的村民，向法院提起民事诉讼，待法院判决生效维持决议效力的，依法申请法院强制执行。基层组织有凝聚力、群众呼声较高、容易形成村民大会或者村民代表会议决议的新启动的“城中村”改造项目，可以采取该种方法实行村民自治协议拆迁。广东猎德、杨箕成功地采取该方法，其特点是将社会矛盾下移至最基层解决。最高人民法院[2006]民立他字第23号规定，赋予村民大会决议或者村民代表会议决议强制力保障，通过强制力保障促进了协议拆迁，同时，能够在预计的时间内完成拆迁。具体程序包括：

(1)落实补偿资金，无论进行土地储备、政府出资还是政府招商、引来开发商出资，均需要落实补偿资金，所需资金加上安置房能够抵充被征收拆迁房屋价值;

(2)制订补偿安置方案、报批建设设计方案，“城中村”区位较为优越，被征收村民普遍希望回迁，其自然关注补偿安置方案和改造建设设计方案;

(3)发布土地征收预公告，组卷报批，同时，为了防止突击抢建，应当加大违法建筑执法力度，《征用土地公告办法》规定土地征收的程序，集体土地征收需要提前谋划，为依法强制奠定基础;

(4)确定户代表，对于涉及被征收人数较多的项目，组织村民会议难度较大，一般采取选取户代表的方式，为举行村民代表会议奠定基础;

(5)就补偿安置方案、授权村民小组长向法院起诉、授权村民小组长申请法院强制执行等三项属于村民重大事宜，形成村民代表会议决议;

(6)选取评估公司，通过选票确定评估公司，无法形成超过半数意见的，采取公证抽签方式确定评估公司;

(7)入户丈量，经丈量组签字确认后公告，被征收人签字并非必经程序;

(8)签订补偿安置协议，何种程序对补偿安置协议效力并不产生影响，所以在土地征为国有之前签订协议同样具有法律约束力;

(9)等待省、自治区、直辖市人民政府批复;

(10)村民小组长向法院起诉“钉子户”，最高人民法院[2006]民立他字第23号答复考虑村民小组作为诉讼主体通常情况下没有印章，便决定以村民小组长名义代替村民小组作为原告;

(11)依法强制执行，法院通过审理判决村民会议或者代表会议决议合法有效的，依法申请法院强制执行。

需要说明的是，许多“城中村”改造涉及城市居民或者非本村村民作为被拆迁人，村民会议决议对其没有约束力，这些被拆迁人当初购买农村集体土地或者农民房屋违反了土地管理法和城乡规划法，可以根据城乡规划法按照违法建筑依法处理。

二、根据《土地管理法实施条例》第四十五条规定，国土资源局针对“钉子户”做出责令交出土地决定

许多“城中村”改造项目绝大部分已经拆迁，遗留少许“钉子户”漫天要价、满意不满足，再补签村民会议决议较为困难。根据《土地管理法实施条例》第四十五条规定：“违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。”山东莘县、太原成功地采取该方法。该方法的特点是程序简便、效率较高。《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十四条规定，土地管理部门根据土地管理法实施条例第四十五条的规定，申请人民法院执行其作出的责令交出土地决定的，应当符合下列条件：

(1)征收土地方案已经有权机关依法批准;

(2)市、县人民政府和土地管理部门已经依照土地管理法和土地管理法实施条例规定的程序实施征地行为;

(3)被征收土地所有权人、使用人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿，且拒不交出土地，已经影响到征收工作的正常进行;

(4)符合《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第八十六条规定的条件。该司法解释第(四)项规定，行政机关申请人民法院强制执行其具体行政行为，应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起180日内提出。逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。

《行政强制法》第五十三条规定，当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行行政决定的，没有行政强制执行权的行政机关可以自期限届满之日起三个月内，依法申请人民法院强制执行。人民法院对符合条件的申请，应当裁定予以受理，并通知申请人;对不符合条件的申请，应当裁定不予受理。该方法的具体程序为：

(1)省级政府批复，土地征为国有;

(2)通过签订补偿安置协议，完成大多数拆迁任务;

(3)丈量、评估，依法确认房屋、土地、建筑物、构筑物、附属物面积和数量;

(4)国土资源局做出《责令交出土地决定》;(5)被征收人起诉的，国土资源局应诉，《责令交出土地决定》发生法律效力后申请法院强制执行，当事人起诉期限届满未起诉的，国土资源局向法院申请非诉执行。

三、参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，市、县级人民政府针对“钉子户”做出补偿决定。三种模式各有利弊，应当结合项目具体情况和现状，选择合适的模式和程序

《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》(中纪办发[2011]8号)规定，在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。适用于不能形成村民代表会议决议的城中村改造项目。笔者通过调研发现设区的市人民政府国土资源局对土地征收后房屋拆迁工作，一般表现为消极不作为，区政府在主导和推进该项工作时很难得到市国土资源局的支持，区国土资源分局并非法人单位，不能以分局名义做出《责令交出土地决定》，否则，违反了职权法定原则。笔者结合“城中村”改造实际，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定精神，设计如下程序：

(1)投资主体与政府签订《“城中村”改造投资框架协议》，九四年财税制度改革之后，地方政府财政捉襟见肘，难以提供足够资金进行旧城改造，政府通过招商引资借鸡生蛋，根据投资框架协议，投资主体向政府指定的账户打入足额资金并签订“监管协议”;

(2)采取被征收人协商一致、票决过半或者随机抽签的方式选定房屋评估机构;

(3)征收部门发布房屋征收入户调查公告，组织勘察丈量，委托评估公司准备评估材料;

(4)征收部门起草《房屋征收补偿方案》;

(5)规划执法部门加大违法建筑执法力度，遏制少数被征收人为了骗取补偿私搭滥建、突击抢建，为依法征收营造强制氛围;

(6)《房屋征收补偿方案》经政府法制部门审查把关进行初步修订，以政府名义发布《房屋征收补偿方案征求意见公告》，征求意见不少于30天;

(7)《房屋征收补偿方案》征求意见期间，征收部门组织召开座谈会、论证会、听证会并形成书面材料;

(8)发改委进行审查，作出该项目是否符合国民经济发展规划的说明;

(9)国土资源局进行审查，作出是否符合土地利用总体规划的说明;

(10)规划局进行审查，作出是否符合城市总体规划的说明;

(11)政府组织征收、公、检、法、司、维稳、综治、信访等部门进行征收的社会稳定风险评估论证，征收部门负责撰写社会稳定风险评估报告;

(12)在征求意见的基础上，征收部门收集、整理意见、写出总结报告及时公告，在此基础上修订《房屋征收补偿方案》;

(13)政府法制部门审查后提交政府常务会议讨论通过修改后的《房屋征收补偿方案》及《房屋征收决定》;

(14)以政府名义公告《房屋征收决定》;(15)征收部门与被征收人签订补偿安置协议协议;

(16)期满不能达成协议的，征收部门报请政府作出《房屋征收补偿决定书》;

(17)被征收人申请行政复议或者提起行政诉讼的，政府法制部门或者征收部门应诉，补偿决定发生法律效力后，申请法院强制执行;

(18)起诉期限届满的，政府向法院申请非诉执行;

(19)无论是诉讼执行还是非诉执行，法院经审查后做出执行裁定，被执行人仍不履行裁定义务的，法院可以根据《民事诉讼法》第一百一十一条规定对其进行司法拘留;可以根据《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第九条规定，移送政府组织强制拆除;也可以根据《刑法》第三百一十三条规定、《全国人民代表大会常务委员会关于《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的解释》和《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定案件具体应用法律若干问题的解释》，移送公安机关对其刑事拘留追究其拒不履行人民法院裁定罪刑事责任。

上述三种模式虽进行强制力保障设计，最终能够进入依法强制程序，但是，不宜轻视对被征收人补偿安置的科学设计，科学的、合理的、公平的补偿安置是和谐拆迁的关键。本文程序设计只是为了解决“满意不满足”现象，对于损害群众根本利益的任何手段都无济于事。坚持依法拆迁、公平补偿、正当程序、高效便民、诚实守信、权责统一的依法行政原则，用法治思想和法治方法妥善推进拆迁工作。

以上就是律图小编为您提供的已征地的集体土地房屋拆迁三种模式及其程序的全部内容，相信您对已征地的集体土地房屋拆迁有了一定的认识。在已征地房屋拆迁的过程中，如果由于屋主对拆迁补偿要求过高导致双方不能达成一致的拆迁补偿协议，往往会产生矛盾，最终升级为钉子户，影响拆迁进程，这时就需要根据具体情况，采取法律手段进行维权。想了解更多相关知识您可以咨询杨律师。

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