不得不说，现代人的思维可谓是相当的活络，趟出了一条又一条赚钱致富的新路子。农村宅基地“三权分置”与集体建设用地入市改革后，有些村子就开发出了一种新的村产经营模式——对城里人出租村房的“养老居住权”。

在接到关于“养老居住权”的咨询后，小编特别搜集了一些相关资料，发现目前市场上多见的所谓出租“养老居住权”，其实更接近于长期租赁权，其本质上就是村房使用权的出租。

那么围绕养老居住权产生的疑问，就变成了“城里人能不能到农村租房子”，以及“城里人到农村租房子，租赁期间村房被征收，能不能分到补偿款”这两个主要问题，咱们今天就结合“三权分置”的概念来解读这两个问题。

宅基地“三权分置”指的是哪三权？为什么会影响村房价值？

大家都知道，村房使用的土地是集体土地（宅基地）。因为土地性质不同，村房和城里房不太一样，村房不能自由买卖，非本集体经济组织成员不能直接到村里买房、买地。

在“三权分置”的概念出来之前，说到村房的买卖，一般咱们都理解为土地的使用权和房子的所有权。很多想要买卖村房的朋友不理解：就算对村房进行交易，也不影响土地所有权归村集体所有的基本属性啊，为什么不允许卖给城里人？

从好处来想，这实际上是对咱们农村朋友的一种保护。

对村集体和农民群体来说，土地就是咱们赖以生存的重要生产资料。如果说城里人都能随便来村里买房，买断的就是农民朋友的重要生活资料，长远来看这对农民朋友们来说是存在很大风险的。但是反过来很多农民朋友发现了，村房不方便“流通”，是村房价格和城里商品房价格严重不对等的重要原因之一。

为了让农民能盘活手里的固定资产，在原有权利尽可能不受损的情况下利用土地房屋权利获得更多收益，“三权分置”的概念就出现了，它将原本相对笼统的使用权细分为了两部分——资格权和使用权——再加上归集体所有的“宅基地所有权”，就是宅基地权利的三大组成部分。

在不改变村民对宅基地的资格权的前提下，农民朋友可以通过盘活宅基地的使用权获得收益，提高收入，改善生活，这就是三权分置概念的重大意义之一。

城里人到农村租房子，法律支持吗？

法律不允许城里人随意买卖村房，那么如果有人想到村里租宅基地租房，这样能得到法律支持吗？

结合上文大家可以知道，在三权分置的前提下，宅基地的使用权和资格权是分割开来的。也就是说，出租的仅仅是宅基地和房屋的使用权，宅基地的所有权仍旧在集体，宅基地的资格权和房子的所有权仍旧归原村民。这样的适度盘活宅基地使用权，是受到新政策鼓励的。

无论是农民个人将房子租给城里人居住、搞农家乐等；还是村集体在符合集体经营性建设用地入市的前提下，集中建设住房出租给城里人，在不违反相关土地法律及其他行政规定的情况下，都是可以受到法律保护的。

有朋友提问到的出租宅基地村房“养老居住权”，一般情况下也在这个范畴中。需要强调的是，租赁双方不能以租赁之名行买卖之实，否则仍旧是存在违法问题的。

宅基地房屋被征收，主要涉及两大部分补偿：一部分是土地补偿；另一部分是对地上附着物，也就是咱们的房子、圈舍等的补偿。

结合相关法律规定以及农村实践，土地补偿款的分配需要考虑到成员资格问题，也就是咱们前文提到过的“资格权”，因此作为非集体经济组织成员，来租房的租客显然不能直接参与这部分补偿的分配。

而对于地上附着物的补偿，需要分不同情况讨论。例如，如果租客（在合法前提下）对村房的建设、装饰装修等有投入，那么租房者可以基于租赁合同约定，主张分割获得这部分损失的补偿。

也就是说，虽然当下在一定情况下，城里人可以到村里租房居住或从事农家乐等经营活动了，但这并不代表着租地租房就可以成为严格法律概念上的“被征收人”。农村征地的直接补偿对象仍旧是村集体经济组织（成员）。

如果农民朋友仅仅是将宅基地和村房的使用权出租给城里人或者其他非本村集体成员，承租人也没有违法使用土地房屋，那么理论上来说，这类租赁行为是受到法律保护的。

具体到农村征地时的补偿款分割问题，要结合实际情况进行判断，看双方的约定，以及承租人合法的投入，例如装饰装修投入等。

但是这并不意味着“租赁”双方可以借着租用的名义，在协议中约定宅基地买卖的事实。非本集体经济组织成员之间随意交易村地村房，仍旧是法律不支持的。在这种情况下，租赁双方的权益也很难得到完全的保障，大家还是要慎重为之。

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