【棚户区改造】棚改常见3大问题，稍不注意就会影响你的权利救济！

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经施行逾9年了，众多的棚改征收补偿纠纷都是围绕这部行政法规所规定的权利和程序展开的。

许多被征收人也已经逐步通过自学了解了一些《条例》的规定，并开始“活学活用”在自己所面临的项目中。

不过，实践中一些被征收人的主张并未获得法院的支持，司法裁判也在不断帮我们纠正着对现行规定的认知。

【误解一：评估机构选定应当在房屋征收决定作出后才合法?】

房屋征收中最大的误解之一，就是对“房屋征收决定”这一核心行政决定性质的错误认知。

“无决定，不征收”，房屋征收决定的依法公告标志着涉案项目的正式全面启动。但这并不意味着房屋征收部门在此之前什么都不能做，更不是说征收决定是整个征收活动真正意义上的起点。

事实上，诸如社会稳定风险评估、拟定的征收补偿方案公开征求意见、组织召开旧城区改建类项目的听证会等程序，均可在征收决定作出前一一落实。

换一种理解就是，这些先期开启的动作，恰恰是征收决定能够依法作出的前提条件。

而在实践中，房地产价格评估机构的选定工作一般就开始得较早。根据590号令的规定，评估机构只需要保障其以征收决定公告之日为评估时点对被征收房屋进行评估即可。评估机构的选定，则需要早于征收决定作出早做准备。

故此，评估机构选定应当在征收决定作出后才合法的认知是错误的，(2019)最高法行申11451号行政裁定书中对此予以了明确。

【误解二：征收调查登记应当在征收决定作出前完成?】

实践中，一些被征收人主张，房屋征收部门在尚未履行征收调查登记及公布调查结果程序的前提下，不应作出房屋征收决定。

我们来看最高人民法院在(2019)最高法行申6614号行政裁定书中是如何阐明这一问题的：

本案所审查的是房屋征收决定的合法性，被征收范围内房屋的调查结果是否公布，与安置补偿问题关联更为紧密，不直接影响征收决定的合法性……

无独有偶，在(2017)最高法行申8429、8435-8437号行政裁定书中，针对棚户区改造项目征收决定的合法性，最高人民法院在裁决中指出：

根据《征补条例》第15条的规定，房屋登记调查工作并非房屋征收决定作出前的必经程序，是否进行入户调查不影响房屋征收决定的合法性，不属于本案(诉征收决定)审查范围。

综上可知，征收调查登记与补偿安置关系密切，相关争议可于起诉征收补偿决定时予以审查，而与征收决定合法性的关联度不大，实践中也很难被认可。

【误解三：“棚改”项目中出现非“棚户”房，违法?】

对“棚户区改造”这一类型项目中“棚户区”概念的界定，始终处于模糊状态。而其与旧城区改建、保障性安居工程建设等的关系，也是颇为微妙复杂。

正因为此，实践中对被列入棚改项目范围内的房屋是否属于“棚户”房的争议从未停止过。棚户区成了一个筐，似乎什么样的房屋都能被装进去。

可明确告知大家的一点的是，倘若某棚改项目所涉及的房屋均是建造于2000年以后的“新房”甚至是联排、独栋别墅等较高档的社区，那么涉案项目的合法性一定是有问题的。

但在“房龄20年”等模糊标准以外，对于并不那么新的房屋，情况就会很复杂。

好在，最高人民法院在以往的裁判中帮我们明确了两个问题：

其一，棚改并不要求被征收区域内任一具体房屋均符合棚户区的全部特征。(2018)最高法行申10865号行政裁定书中指出，根据住建部等多部门于2012年联合发布的通知，棚户区指向的是具有简易结构房屋较多等特征的一个 区域 ，而并不要求该区域内任一具体房屋均符合棚户区的全部特征。

地方政府有权依法在符合比例等原则的前提下结合所在地的实际情况确定城市棚户区的范围，某一户具体房屋在新旧程度、建筑结构等方面不符合棚户区房屋标准进而认为其不应纳入棚户区改造范围的主张依法不能成立!

也就是说，“新房被棚改”是完全有可能合法出现的。只是法律明确保障“新房按新房的标准补偿”，而不得以棚户房的标准去压低补偿。

其二，棚户区改造与保障性安居工程、旧城区改建等概念存在交叉。在前述(2017)最高法行申8429号等行政裁定书中，最高法指出，棚户区是一个区域性的概念，棚户区改造可能属于保障性安居工程的一个部分，也并不排除在法律规定的旧城区改建范围内，两者有可能存在交叉。

也就是说，这三个概念范畴在实践中是较难明确区分的。许多地方性规定均明确将棚改项目划入到旧城区改建的实施意见之中，令其依法享有一些特殊的补偿权利。

同理，在2019年以后大量出现的“老旧小区”概念，事实上也很难与“棚户区”进行区分。而一些名为“危旧房改造”的项目也穿插在这中间。

最后想提示大家的是，对棚改中上述“误解”的解析，事实上都在指向一个问题——房屋征收决定因牵涉重大公共利益而越来越难以被依法撤销甚至确认违法。

被征收人需要将权利救济的重点放在针对补偿安置环节的审查上，通过专业律师的指导下审慎对征收决定进行救济，形成更加合理、与时俱进的权利救济体系。轻易提起任何一个程序，都将是对自身补偿利益的隐性损害，很容易得不偿失。

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