【违法建筑】五证齐全为何还是违建？五证齐全的违建，还是少一点好

前言

既五证齐全何来违建这一说？

五证齐全为何还是“影响规划”？

随着经济社会的发展，规划是有可能调整的，甚至某些调整是必要的。但第一，应该尽可能地保持规划、政策的长期平稳，调整应当尽可能地少，应当尽可能地减少对现实情况的干扰、尽可能地降低社会成本，并且应该走正当程序来调整；第二，不得不调整并且造成投资方、购房者资产财产损失的，应该遵循出于公共利益之目的而征收的程序，依法给予补偿。

众所周知，违章建筑，指的是违反有关法律法规，没有经过合法审批手续而私自建设的建筑物。可是，五证齐全的房子也可能是违章建筑吗？最近刷屏的一份文件，刷新了人们的认知。

据澎湃新闻报道，济南正在大力开展雪野风景名胜区违建别墅清查整治工作。

雪野拆违其实早就开始了，2019年就有很多湖边别墅被拆除。不过，当时拆除的基本上是当地村民私自建设的，是真正的违章建筑。这次情况却有点不一样。根据一张“莱芜区审批手续齐全违建别墅项目分布图”，包括520栋1032套别墅为“五证齐全违规别墅”。

这些项目“五证齐全”“审批手续齐全”，为何又变成了“违建”“违规”呢？这些手续齐全的“违建”要如何处理呢？

一份落款为“济南市莱芜雪野旅游区管理委员会”的公告给出了处置方案。公告称，为了恢复雪野风景名胜区的自然生态功能和公共属性，要依法拆除风景名胜区规划范围内影响自然生态环境的建筑。公告称，为了维护产权人的合法利益，对已竣工验收并交付使用的建筑，参照类似房地产市场的评估价进行补偿，对未竣工验收、未交付使用的建筑，按照在建工程的评估价进行补偿。公告还制定了奖励政策，对早签约的产权人给予奖励，最多可达20万元。

这份公告，其实承认这些建筑是合法的，只是为了恢复旅游区的自然生态功能，所以要在补偿之后进行拆除。

其实，类似的情况不止出现在济南。新京报2018年就曾报道，河北承德市一个别墅项目也是五证齐全，合法建成，后来却被以“侵占河道范围”为由认定为违法违规而拆除。2019年11月，江苏苏州吴江太湖边的多个别墅区也都有五证齐全的房屋被强拆，理由是“不符合太湖风景名胜区的相关规划，违反生态红线”，然而，这些房屋所违反的规划是2016年才颁布的，但房屋则早在2006年就获得了官方颁发的建设工程规划许可证。

在这些强拆中，产权人都会得到一定的补偿，但是，这些原本合法的建筑却要被拆掉，肯定会造成巨大的浪费。更重要的是，政府对项目审批通过的文件具有法律效力，如今，却轻易就否定了这些审批文件的效力，如何形成稳定的市场预期？其中造成的损失又应该如何处理？若是当年取得“手续”的过程中存在问题，如何进行追责？对平白牵扯其中的投资者、购房者又该如何安排？

当然，随着经济社会的发展，规划是有可能调整的，甚至某些调整是必要的。但第一，应该尽可能地保持规划、政策的长期平稳，调整应当尽可能地少，应当尽可能地减少对现实情况的干扰、尽可能地降低社会成本，并且应该走正当程序来调整；第二，不得不调整并且造成投资方、购房者资产财产损失的，应该遵循出于公共利益之目的而征收的程序，给足补偿。

比如因生态环境保护而对规划作出调整，这完全可以理解，但在调整规划时，必须尊重已经存在的利益相关方，尽可能减少对他们的影响。即使不得不清除，也应该有合法合情合理的依据与名目，通过公平协商给予充分的补偿，而不是一纸通告定性为“违建”，然后强拆。

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