【安置房买卖】私下买卖安置房，签署的合同有法律效力吗？

2007年，小张从小李手中买了一套安置房，作为婚房。由于政策原因，房屋无法上市和交易，也没有申请房地产许可证。根据拆迁安置协议，双方签订了119.33平方米的住房面积《房屋转让协议》，交易价格为23万元，小张一次性付清了房款。

小李在转让过程中陪同小张并提供相关文件。转让费由小张承担。同一天，小张付了房款，小李交付房子，后来小张直到现在一直在使用这房子。

该房屋终于具备了办理房产证的条件，小李区域看到房产证上是135.45平方米，他不同意与小张的过户合作，他损失了超过10平方米的钱，因此，他要求小张按房屋现价补差价，然后办理过户手续。

小张不同意填补这一差额，觉得他曾经买下了整栋屋子，而不是按单元价钱乘以面积来计算房价的，于是小张就把小李告上了法庭。

滨湖法院觉得，小李和小张签订的“房屋转让协议”是当事人的意思，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应当有效，小张已支付合同项下的房子支付已经实际注册和使用的房屋，小李取得了房屋的产权证明，房屋符合处理产权转让的条件，小张要求小李履行合同，小李应当配合其办理权属转移登记手续。

对于小李反诉请求小张按现行市场价钱领取面积差额的要求，滨湖法院认为，首先，在签订合同后，双方已经履行了合同。

双方现在就如何确定房子的购买价格争执不下，虽然房屋代理商反映的房价可以按面积单价计算，但合同中并没有明确规定价格标准。

案例逻辑上说，购房者和销售者都应该被纳入住房，建筑，结构，面积等因素，协商的户口所在地，并确定房屋的价格。而当双方签订的合同，产权证还没有被处理，当批准应该能够预见产权面积的最终注册可能不符合包含在区域“房屋拆迁补偿安置协议”，在这种情况下，房子拆迁补偿安置过程中也很常见。在这种情况下，双方签订的合同表明，该交易是根据房屋的状态下进行，即使有这方面在未来的错误，双方应该接受;

其次，在签订相关合同时，双方未在合同中注明登记面积与约定面积不符的处理方式，随后未就该情况达成补充协议，没有相应的交易习惯，此外，小李没有产生损失，也没有额外支付结算差额，综上所述，小李的反诉没有事实和法律依据，法院不予支持。

据此，滨湖法院裁定该屋宇让渡和谈是正当无效，判决生效后10日内，小李配合小张办理房屋产权转让登记手续。

【法官点评】

私下交易的安置房的面积和单位价格应当按照房屋买卖合同的规定办理

由于政策原因，在一段时间内并没有上市条件，但私人安置交易数量庞大，这将带来一个问题: 当房产证面积与安置协议规定的面积不符时，如何平衡买卖双方的利益？

一般来说，如果双方明确规定在房屋买卖过程中以面积乘以单价计算房屋的价格，则买方弥补的差额符合合同签订时的预期，但差额也应根据当时房屋的市场价格计算，而不是争议时的市场价格，如果双方在签订合同时没有明确约定房价的计算方法，为了保证交易的安全，即使在产证面积和协议面积上有差异，也不宜补差价。

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