无证房就是违建？征收时就该零补偿、低补偿？无证房就一定是违建吗？当然不是的。

下面这几种无证房不算违建，在遇到征收的时候是必须按照法律规定进行补偿的。

一、1986年《土地管理法》实施之前建造的房屋

80年代的房屋需要注意区分。我国《土地管理法》是在1987年1月1日正式实施的。如果房屋是在1986年之前建造的，那么根据法不溯既往的原则，是不应当予以追究违建责任的。所以此类房屋在法律上并不能确定为违章建筑，甚至不能确定是违法用地或违法占地。

二、《城乡规划法》之前建造、翻建、扩建的房屋

我国的《城乡规划法》是2008年1月1日起实施的，在此之后建设的房屋必须获得建设工程规划许可证。

根据法律溯及力和法律适用的问题，如果您的建筑属于2008年之前建造、翻建、扩建的，并且是拥有完整的土地使用权，那么这种房屋是不能轻易认定为违建的，即便认定了违建也不能不予补偿。

三、未改变土地性质的养殖建筑

在农村常见到村民在自己土地上饲养禽畜，修建猪圈、鸡圈等，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条 承包方承担下列义务：

（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；

（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；

（三）法律、行政法规规定的其他义务。

因此， 养猪、养鸡等属于农业中的畜牧业，所以用途符合法律第（一）款规定。 其次，猪圈、鸡圈不需要打地基，没有给土地造成永久性伤害。 所以也不能轻易认定为违章建筑。

四、有部分审批手续但无房屋产权的房屋

取得了土地使用权证、建筑用地规划许可等，但是没有房屋产权证，这样的房屋也不能轻易认定为违章建筑。因为房屋既然取得了前面任一手续，都说明了对其土地用途进行了一定程度的许可，有合法性的基础，而且可以通过补办手续来完善其证件。

从办案实践中来看，这类房屋是可以争取到合理补偿的。

五、招商引资，经具有建筑合法性审批权的行政机关或职能部门同意兴建的建筑

早期很多地方行政机关进行招商引资，并且同意在土地上建设房屋、厂房，但是也没有办理相关手续。这种情况在司法实践中，不应随便认定为违章建筑，应遵守利益信赖原则，进行合理补偿。特别在江苏、浙江一带，已经有相关的司法判例。

六、行政机关通过招投标、拍卖等方式一次性出售土地使用权的建筑物

有些地方行政机关通过招投标、拍卖等方式一次性出售以前乡镇企业（包括老旧改小区）的土地使用权，但出售时地上建筑物没有相应的手续。这种建筑也不能随便认定为违章建筑。所以说，从行政机关手中直接买断土地使用权及地上建筑物，是可以获得合理补偿的

律师提醒大家：一些地方在征收时，会使用以拆违建的手段来推动征收工作。农 村里的很多无证房也就遭了殃，这种一刀切的拆违方式，其实是不合理

在实际征地征收活动中，很多征收方为了能够尽快达到他们的目的，经常以违建的名义强制拆除被征收人的房屋，一旦他们说你们的房屋是违法建筑或是违章建筑，被征收人一定要及时的咨询专业律师，通过法律途径来维护自己的合法权益。

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