【住改非】被征收时，“住改非”房屋如何进行补偿？

我们知道根据房屋的实际用途，房屋包括“居住用房”和“商业用房””工业用房“等。在征地拆迁中不同种类用途的房屋补偿也是不同的，一般每种房屋都有其补偿规定 ，实践中常常出现问题的是房屋用途没有经过合法手续却发生了变化，比如常见的“住改非”。各地关于住改非的补偿标准不尽相同，今天小编通过此文为大家讲述住改非房屋是否能够获得补偿？如何获得补偿？

首先，先来了解一下住改非。所谓“住改非”是指房屋所有权登记证载明为住宅的房屋取得营业执照后用于商业经营的房屋。一般满足两个条件：（1）房屋用途登记为住宅；（2）房屋征收时实际用途是商业用房。

其次，我们来了解一下如何认定“住改非”情形？小编认为主要得从如下几个方面讨论：（1）是否办有营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等证件能反映生产经营主体和地点，证明房屋的实际用途 ；（2）有无完税凭证，即被征收人缴费后税务机关颁发的；（3） 房屋是否实际用作经营；（4）经营时间是否合理。

关于住改非房屋能否获得补偿，各地规定不同。国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电〔2003〕42号）规定，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照的经营性用房，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。比如，《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十七条 第三款规定，被征收人擅自将住宅改变为经营性用房的，征收时不予停产停业损失补偿。

再次，了解下住改非的补偿方式。第一，按照房屋实际用途确定补偿金额。即如果是住宅就按照住宅补偿，是商业用房就按照商业用房补偿，而不是根据房屋登记的用途；第二，完全按照房屋登记所有权证载明的住宅性质进行补偿。房屋未办理变更登记就用于经营的，属于擅自变更房屋用途，不按照商业用房补偿；第三，按照住宅房屋和非住宅房屋的平均值确定。有些地方规定，对于用作经营的住宅房屋，在拆迁通告发布之前若已经取得合法经营手续、税务登记证并且具有纳税记录，同时房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证上登记的经营地址一致，则其在拆迁过程中，补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。

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