【城市拆迁】国有土地上房屋征收与补偿的核心流程概览

在很多文章中，小编都曾说过征地拆迁工作的程序十分复杂，不同阶段有不同工作要点，也对应着相应的救济措施。

今天，就简要梳理一下国有土地上房屋征收与补偿的核心流程，希望能帮助大家识别自家房屋征收与补偿目前所处的阶段，了解相关的救济措施。

作出房屋征收决定前的基本流程

1、征收前提：房屋征收应该是出于公共利益的需要，且符合四规划一计划；

2、调查登记：房屋征收部门对拟征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及租赁和用益物权等情况进行调查登记并公布调查结果；

3、未登记和临时建筑的调查认定处理：市、县级人民政府组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；

对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，应当分清责任，凡因行政不作为或违法行政造成的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；凡因被征收人的全部责任造成的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，应当不予补偿；

4、征收补偿方案的拟定和公布：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府；市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见的期限不得少于30日；市、县级人民政府还应公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况；

5、社会稳定风险评估、常务会议讨论决定：市县级人民政府作出房屋征收决定前，要依照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经市、县级人民政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定并进行公告

市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

被征收人对房屋征收决定不服的，应当自知道房屋征收决定之日起60日内申请行政复议，或者在6个月内向人民法院提起行政诉讼，对复议结果有异议的，可以自收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。

房屋征收价值评估

被征收房屋价值评估时点为：房屋征收决定公告之日。

房屋征收价值评估的大致流程包括：

（1）确定评估机构：房地产价格评估机构首先由被征收人协商选定；

在被征收人无法在规定时间内就选定评估机构进行协商，或者虽经协商但未能达成一致意见的情况下，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的投票原则决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

（2）选用评估方法：常用的评估方法包括：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。

对于具体评估方法的选用，应该由注册房地产评估师根据评估对象和当地房地产市场状况对上述几种评估方法进行适用性分析后，选择其中一种或者多种方法对被征收房屋的价值进行评估。

（3）实际评估：房地产价格评估机构、房地产估价师应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作。

（4）评估结果与报告：根据《国有土地上房屋征评估办法》第16、17条的规定，评估结果分为初步评估结果和最终评估结果。在初步评估结果完成后，房屋征收部门应该向被征收人公示，在公示期间，被征收人有获得解释的权利。 

（5）异议与疑问处理：

如果被征收人对评估报告有疑问，出具评估报告的房地产价格评估机构应该向其作出解释和说明；

如果被征收人对评估结果有异议，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估——被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应该自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定——若被征收人对鉴定结果仍有异议的，可以依法提起行政诉讼，或者申请行政复议。

房屋征收补偿程序

补偿协议：房屋征收部门与被征收人在协商之后，可以就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项订立补偿协议。

补偿协议订立后一方不履行补偿协议约定的义务的，另一方可以依法提起诉讼。

补偿决定：如果房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，则由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法作出补偿决定，并在房屋征收范围内将补偿决定予以公告；

被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收补偿决定不服的，可以依法在知道作出该具体行政行为之日起60日内，向作出房屋征收补偿决定的市、县级人民政府的上一级人民政府申请行政复议；也可以依法在知道作出具体行政行为之日起6个月内向人民法院提起行政诉讼；被征收人依法提起行政复议后对复议决定不服的，可以自收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼；

房屋搬迁与拆除

房屋征收应遵循“先补偿、后搬迁”的原则；

在房屋征收部门对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁；

被征收人在法定期限内既不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

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