【房屋租赁】律师解答：疫情期间商户可不可以不交租金吗？
新型冠状肺炎疫情把大家的脚步都留在了家里，这对于餐饮、旅游等服务也来说冲击是巨大的。
1月28日，万达商管集团宣布，将对全国各地所有万达广场的商户自1月24日-2月25日时间内的租金及物业费实行全免政策。预计减免租金额度30-40亿元。此消息一出，很多网友纷纷表示赞赏，但有网友也认为疫情属于不可抗力情形，租户可以据此要求减租或免租。
对于商业物业的租赁合同而言，经营者究竟能否以疫情属于不可抗力情形为由要求调整租金或解除合同？
1.有约定从约定
《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。部分风险控制意识较强，且协商中处于相对优势地位的租户（多为全国性或国外知名品牌的直营或连锁店）对于与出租人签署的租赁合同较有前瞻性并有明确约定，常见存在以下几类条款：
（一）经营淡季条款
通常表述为：
出租人同意，非因承租人原因导致的门店日营业额较过往X个月的非闭店期间日均营业额降低超过40%，且前述营业额降低状态持续超过X日的，承租人有权宣布进入经营淡季（“经营淡季”），并按双方约定标准的【X】%计付租金；若经营淡季持续超过X日的，承租人有权提前终止本租赁合同，双方应按第【X】条约定办理房屋交还手续。
（二）同时开/营业条款
通常表述为：
出租人同意，租赁期间商场的开业率/营业率（按建筑面积计算）不足【70】%，或虽达到70%但【xx】超市、【xx】影院、【xx】品牌店、……其中任意【x】家停止营业的，承租人有权同时停业（“被动停业”）， 被动停业期间租金按照双方约定标准的【x】%支付。若被动停业期间超过X日的，承租人有权解除合同，双方按本合同约定办理租赁房屋的交接手续。
（三）不可抗力及双方约定的其他租金减免条款
此项较为常见，往往合同的免责条款中都会有该条款。但该类条款一般规定的较为简单，并未规定具体属于不可抗力的情形，因此一旦发生争议还需要法院确认是否属于不可抗力。
2.无约定的辨析
实践中，部分租赁合同没有约定或约定不明。一般认为，可能涉及调整租金的有两个法定事由，不可抗力和情势变更。
（一）本次疫情能否构成法律意义上的不可抗力或情势变更
1.不可抗力与情势变更的含义
根据《民法总则》规定及民法学理论，一般认为，不可抗力应当具有不能预见、不能避免、不能克服、该客观事件或情况不能归因于另一方，且直接影响到合同的履行。
情势变更，根据《合同法解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
简单来说，不可抗力在实践中要求更为严格，多数为自然灾害以及重大社会事件等，但情势变更一般表现为社会经济情势的剧变，包括物价暴涨、严重通货膨胀、金融危机等。
2.本次疫情是否属于不可抗力或情势变更
本次新型冠状病毒肺炎作为一种突发性的异常事件，一种全国范围内爆发的疫情，且从其爆发至今，尚未确定确切的传染源，亦无绝对有效方法阻止其传播及治愈患者，是人类无法预见、不能避免、不能克服的客观情况。此外，行政机关等出于疫情防控考虑而采取的隔离、“封路”等行政措施亦属于不可避免且不能克服。
本次疫情符合不可抗力对于不能预见、不能避免且不能克服等要求，但并不能据此认为当然不能适用情势变更原则。原因在于对不可抗力的认定是从个案情况出发，某些不构成不可抗力的案件，可能属于情势变更的调整范畴。
（二）若本次疫情属于不可抗力或情势变更情形，能否一概适用商业物业租赁合同
答案显然是否定的。
不可抗力条款的适用，需要疫情与经营活动无法开展的关联性要达到“直接因果关系”程度。参考2003年非典期间相关案例，法院认为，因疫情防控，外出减少导致的人流量降低、营业额较低而导致的“经营活动无法开展”不属于直接因果关系，客观上也不影响继续经营；只有执行政府预防疫情扩散而禁止营业的命令导致的经营活动无法开展，才属于直接因果关系。
但不构成不可抗力，并不影响认定为情势变更。事实上，因为疫情造成经营收入、营业额相比于双方签订合同时发生的重大变化在某种程度上也符合情势变更的适用条件。
3.不可抗力和情势变更的
通知、证明义务
即使认为在特定交易中可以援引不可抗力作为免责事由，但对于合同当事人来说却并非是什么都不做。根据《合同法》第118条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
疫情的发生，让很多合同中一直“沉睡”着的不可抗力条款一下子苏醒，建议读者可以再仔细看看自己正在履行的合同中的相关条款，视情况及时采取措施。
适用法律：
《民法总则》第180条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《合同法》第117条第1款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
第118条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
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