【城市拆迁】国有房屋征收补偿决定怎么才时合法的？律师告诉你答案
导语：按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定：“如果人民政府没能在房屋征收公告规定的期限内，同被征收人就补偿协议达成一致意见，能够根据职权单方面把房屋征收补偿决定作出。如果被征收人对补偿决定不满意，能够依照法律提出行政复议的申请，也能够依照法律把行政诉讼提起。”
否则，按照《国有土地上房屋z征收与补偿条例》第二十八条的规定：“如果被征收人没有在法定期限内提出行政复议的申请或者把行政诉讼提起，又没有在补偿决定规定的期限内进行搬迁，就需要由把房屋征收决定作出的市、县级人民政府依照法律向人民法院提出强制执行的申请”。
由此可见，房屋征收补偿决定会对被征收人的合法利益产生重要影响。在具体实践的过程中，有些拆迁人会对自己手中的权力进行滥用，作出的补偿决定书中涉及到的补偿金额特别低，被拆迁人对法律不太了解，想要通过司法救济自己本属于自己的利益，导致自己遭到了合法的“司法强制拆除”，严重损害了被征收人的合法利益。所以在拆迁的过程中，被征收人与律师十分有必要学习与房屋征收补偿决定有关的合法性判断。
一、一定要基于公共利益的需要，才能对被征收人的房屋实施征收
第八条。为了使国家安全得到保障、满足社会发展和国民经济等公共利益的需要，有下列情形之一，的确需要对房屋进行征收的，需要由市、县级人民政府把房屋征收决定作出：
（一）外交和国防的需要；
（二）通过政府组织实施的交通、水利、能源等基础设施建设的需要；
（三）通过政府组织实施的体育、教育、文化、科技、环境、卫生和防灾减灾、文物保护、资源保护、市政公用、社会福利等公共事业的需要；
（四）通过政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府根据城乡规划法的有关规定组织实施的对基础设施落后、危房集中等地段进行旧城区改建的需要；
（六）行政法规、法律规定的其他公共利益的需要。
解读：在被征收人提起诉讼的过程中，能够要求人民法院查明，所开展的征收工作是不是基于公共利益的需要，如果属于商业开发，需要看房屋征收补偿决定是否具有合法性。
二、是否对被征收人的选择权进行了剥夺
第二十一条：“被征收人能够选择房屋产权调换，也能够选择货币补偿。由于旧城区改建需要对个人住宅进行征收，如果被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换，把房屋征收决定作出的市、县级人民政府应该把就近地段或者改建地段的房屋提供出来。”
解读：1、在具体实践的过程中，拆迁人为了使拆迁利益最大化，在作出的补偿决定中，只是给予了被征收人货币补偿；2、特别是在旧城改造项目中，拆迁人只是提供很少一部分原地回迁安置房源或者用各种理由拒绝提供，使被征收人的利益受到严重侵犯。按照法律的规定，由于旧城区改建需要对个人住宅进行征收的，市、县人民政府应该把就近地段或者改建地段的房屋提供出来。
三、产权调换房屋一定要有法律保障
第二十二条：“由于征收房屋需要搬迁的，房屋征收部门应该给予被征收人搬迁费；如果被征收人选择了房屋产权调换的方式，在交付产权调换房屋之前，房屋征收部门应该向被征收人提供周转用房或者支付临时安置费。”
解读：法律只规定了产权调换房屋的原则，被征收人能够选择房屋调换和货币补偿的方式获得补偿，没有对义务履行的时间进行明确，不能申请执行，也不能对被征收人的合法利益进行保障。在拆迁的过程中，经常出现拆迁人不能兑现给予安置房的承诺，被征收人只能领取一点临时安置费用的现象。被征收人最终应该得到的安置房，就相当于拆迁人打的“白条”。
四、评估报告是不是依照法律作出
1、评估机构的选定。按照《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款的规定：被征收人应该在规定时间内，通过协商的方式选定房地产价格评估机构；如果没能在规定的时间内达成一致意见，就需要由房屋征收部门通过组织被征收人根据少数服从多数的原则，通过投票的方式决定，或者采取抽签、摇号等随机方式确定，需要由省、自治区、直辖市制定具体办法。具体项目中，要看拆迁人是不是把省、自治区、直辖市制定的操作办法的依据提供了出来；
2、评估目的。按照《国有土地上房屋征收评估办法》第八条第二款的规定：用于产权调换房屋价值评估目的应该是“为被征收人与房屋征收部门计算用于产权调换房屋价值与被征收房屋价值的差价提供依据，对用于产权调换房屋的价值进行评估”。而拆迁人提交的《房地产分户估价报告》：本估价报告只为被征收人与房屋征收部门确定征收房屋价值的补偿提供依据…….。很明显，这种表述的评估目的与计算用于产权调换房屋价值与被征收房屋的价值的差价所提供的依据相违背，该评估结论由于存在错误而不具有法律效力。
3、评估时点的选择。按照《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第二款的规定：用于产权调换房屋的价值评估时点应该与被征收房屋的价值评估时点保持一致。
4、评估时应实地查勘。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条第一款的规定：房地产价格评估机构应该安排注册房地产估价师实地查勘被征收的房屋，对被征收房屋的状况进行调查，拍摄能够对被征收房屋内外部状况进行反映的照片等影像资料，把实地查勘的记录做好，并妥善保管。
5、采用多种方法评估。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第一款的规定：注册房地产估价师应该根据当地房地产的市场状况和评估对象的情况，对成本法、收益法、市场法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法来评估被征收房屋的价值。根据《国有土地上房屋征收评估方法》第十三条第二款的规定：如果被征收房屋的类似房地产存在交易，应该选用市场法评估；如果被征收的房屋或者其类似房地产存在经济收益，应该选用收益法评估；如果被征收的房屋属于在建工程，应该选用假设开发法评估。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第三款的规定：能够同时选用两种以上评估方法评估的，应该选用两种以上的评估方法进行评估，并在经过对各种评估方法的测算结果进行比较分析和校核之后，采用合理的方式确定评估结果
6、评估的参照依据。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第一款的规定：在对被征收房屋的价值进行评估时应该把被征收房屋的用途、区位、新旧程度、建筑面积、建筑结构以及土地使用权、占地面积等会使被征收房屋的价值受到影响的因素。
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