【安置房买卖】问律师：拆迁安置房可以买卖吗？如果签订的买卖合同有效吗？

2007年，小张从小李手中买了一套安置房，作为婚房。由于政策原因，房屋无法上市和交易，也没有申请房地产许可证。根据拆迁安置协议，双方签订了119.33平方米的住房面积《房屋转让协议》，交易价格为23万元，小张一次性付清了房款。

小李在转让过程中陪同小张并提供相关文件。转让费由小张承担。同一天，小张付了房款，小李交付房子。后来小张直到现在一直在使用这房子。

在2017年，房子终于具备了办理房地产许可证的条件。然而，小李看到房地产许可证上的面积是135.45平方米。他不同意配合小张的过户，觉得他亏了十多平方米的钱。因此，他要求小张根据房子的现价来弥补面积的差异，然后再办理过户。

小张不同意弥补这一差额，认为他已经买下了整栋房子，而不是按单位价格乘以面积来计算房价的，于是小张就把小李告上了法庭。

滨湖法院认为，小李和小张签署的“房屋转让协议”是当事人的真实意思，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应当有效。小张已根据合同支付了房屋付款，已经实际登记并使用了房屋。而且小李已取得有关房屋的产权证，所涉房屋已具备处理产权转让的条件。因此，小张要求小李履行合同。小李应该配合其产权转让登记程序。

关于小李反诉要求小张按现行市场价格支付面积差额的请求，滨湖法院认为，首先，在签订合同后，双方已经履行了合同。

双方现在就如何确定房子的购买价格发生了争执。房屋中介虽然反映房屋的价格可以根据当时面积的单位价格确定，但所涉合同中并没有明确规定价格标准。

按道理来讲，房屋的买卖双方应在综合考虑房屋的位置、楼面、结构、面积等因素的情况下，协商和确定房屋的价格。而当双方签订合同时，产权证尚未处理，应能预见最终产权登记时核准的面积可能不符合《房屋拆迁补偿安置协议书》所载的面积，这种情况在房屋拆迁的补偿和安置过程中也是常见的。在这种情况下，双方签订的合同表明，交易是根据房屋的现状进行的。即使将来在这方面有错误，双方也应该接受；

其次，在签订有关合同时，双方没有在合同中表明登记面积和协议面积不符的处理办法。之后，双方也未就这一情况达成补充协议。在实践中，没有相应的交易习惯。另外，小李没有产生损失，并没有额外缴纳拆迁的安置差价款。总之，小李的反诉要求，没有事实和法律依据，法院不予支持。

据此，滨湖法院裁定该房屋转让协议是合法有效，判决生效后10日内，小李配合小张办理房屋产权转让登记手续。

【法官点评】

拆迁安置住房的私人交易的面积和单位价格，应当按照房屋买卖合同的规定办理

房屋拆迁安置由于政策原因，在一段时间内没有上市条件，但私下确有大量的安置房的买卖，这会带来一个问题：当房产证面积与安置协议所指明的面积不一致时，如何平衡买卖双方的利益？

一般来说，如果双方在房屋购买和销售过程中明确规定房价是通过将面积乘以单价计算出来的，则买方弥补的差额符合合同签订时的预期。但差异也应该基于当时的房屋市场价格来计算，而不是争议时的市场价格。如果双方在签订合同时没有明确同意房价的计算方法，为了确保交易的安全性，即使产证面积和协议面积有差异，弥补差价也是不合适的。

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