导读：随着法律的大力宣传，大部分人都接受了一个概念：农村宅基地是不能进行私自买卖的。但部分城里人仍旧想到农村买个院子，想要去农村过田园生活，退休后去农村养老，舒舒服服的安度晚年。这时候，就有人提出“农村宅基地不能买卖，那农村宅基地上的房子总能买吧？”这一观点，乍一听，还真有一定的逻辑，但具体是不是真的符合法律规定呢？且听作者与您仔细说道说道。

【宅基地上的房屋能买吗？】

根据2016年11月30日《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》关于农村房屋买卖问题的规定：在非宅基地改革试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

所以，只要您不是本村集体经济组织内的成员，该村的宅基地不能买卖，宅基地上的房屋也不能随意买卖，这就叫“房随地走”“房地一体”。

无疑，房屋的所有权与其所占用的建设用地的使用权是挂钩的，任何房屋都不能悬空存在。宅基地和宅基地上房屋在许多情况下都是不可分的，都强调因村民这一特定身份关系所产生的福利性、无偿性。

【已经签订购房协议，买了怎么办？】

可以先了解一下您所购买的农民的房子是不是在宅基地改革试点区域，如果不在这个区域内，那么您的协议被认定无效后，买方应当将房屋返还给卖方，卖方也应当退还已经收取的房款。

如果房屋恰好位于试点区域，就可以了解一下试点区域的宅基地改革试点相关政策，有些试点区域的改革政策可能是支持使用权流转的。只要不是利用宅基地修建私人会馆、别墅，相关协议中所涉及的权利还是有可能实现的。

【已签署协议，却遇征收，补偿款如何分配？】

曾见到过这样一个案例，城里人老张与农民老赵签订农村宅基地买卖协议。随后，双方在当地房地产交易所签订房产卖契，老张的户口迁至该所农家院落，但户口性质为非农业家庭户。

过了几年，该房屋涉及到了拆迁项目，农民老赵诉至一审法院，要求确认双方的房屋买卖合同无效，并要求获得涉及院落及房屋的拆迁补偿利益。（此时，房屋已被依法拆除）

那么在这个案件中，农民老赵要求认定合同无效的依据是城里人老张的非农业家庭户，无可厚非。按理来讲，双方应该返还相应的钱款与房屋，但涉诉房屋已经纳入拆迁范围并被实际拆除。

并且，农民老赵在明知该房屋不能与非本集体成员交易的前提下，仍与其签署合同，应负主要责任。最终，双方都承担了一定的经济损失。

一般而言，在宅基地上房屋面临拆迁时，“被拆迁人”身份的确认要求其系集体土地建设用地使用证上登记的权利人，而城里人或外村人都很难获得这样的登记，其补偿权益也自然难以得到保障，只能是在合同被确认无效后找出卖人索要损失赔偿。

【不能买卖那想去农村长期居住怎么办呢？】

农村宅基地及其上房屋不可随便买卖，如果想享受农村生活的田园乐趣，还是租赁更保险些。

在农村土地制度改革试点区域，城里人可以通过租赁农房使用权的形式实现去乡村居住或从事经营的梦想，按农业农村部的最新政策规定，对宅基地的租赁期限不得超过20年。

最后，作者想要再次强调的是，2020年，农村宅基地制度改革的步子在不断地加大、加快，宅基地的市场价值将被逐步体现出来，农民朋友们“靠地赚钱”将有望落实到现实中。但目前来看，不能盲目地进行私下交易，在城乡土地制度分割的背景下，允许农地入市，实行同地同权，让农民能够分享经济发展成果和土地增值收益，既是改革趋势也是民心所向。农民朋友一定要在依法依规的基础上积极响应号召，才能更好地改善生活条件。