国有土地上房屋征收补偿决定的合法性审查
国有土地上房屋征收补偿决定的合法性审查
导读：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，在房屋征收公告规定的期限内未与被征收人达成补偿协议的，人民政府可以按照职权单方作出房屋征收补偿决定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼，“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不在赔偿决定规定的期限内搬迁的，由作出赔偿决定的市、县人民政府房屋征收决定应当依法申请人民法院强制执行。”由此可见，房屋征收补偿决定事关被征收人的合法权益，在实际拆迁中个别拆迁人滥用职权，往往在补偿决定中给予被征收人很低的补偿，被拆迁人不懂法，为自身权益寻求司法救济，被征收人的合法权益受到严重侵害，因此在拆迁过程中，需要征地拆迁律师与被征收人共同学习房屋征收补偿决定的合法性判断。
一、必须基于公共利益的需要，对被征收人房屋征收
第八条为了保障国家安全，促进国民经济和社会发展的公共利益的下列情形之一的，由市，县政府的集合决定作出房屋征收：
（一）国防和外交需要;
（二）需要的能源设施，交通，水利和组织，政府实施等基础设施建设;
（三）组织实施政府的科技，教育，文化，卫生，体育，环境和资源保护，防灾减灾，文物保护，社会福利，市政公用等公共事业的需要需求
（四）由政府实施保障性安居工程建设;
（五）按照城乡的有关规定规划组织实施由政府把重点放在危险的，后面的老城区和其他的基础设施需要进行转换;
（六）法律，行政法规规定的其他公共利益的规定。
解读：在诉讼中，可以请人民法院查明房屋征收是否基于公共利益的需要，如果属于商业开发，房屋征收补偿的决定是不合法的。
二、是否剥夺了被征收人选择权
第二十一条：“征收可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，县政府应提供改建地段或者地段附近的房子“。
解读：现实中，为了最大限度地发挥拆迁效益，拆迁人在作出补偿决定时只对被征收人给予货币补偿；特别是在旧城改造工程中，拆迁人因各种原因拒绝提供或只提供一小部分就地安置住房资源，严重侵犯了被征收人的权益，我们必须注意法律的规定，旧城区改造并征收个人住房的，市、县人民政府应当在改造区或者邻近地区提供。
三、产权调换房屋必须法律保障
第二十二条：“因造成的房屋，房屋征收部门应支付给被征收搬迁费用的拆迁征用;选择产权调换的，房屋交付前，房屋产权调换，房屋征收部门应当支付临时安置到被征收或者提供周转空间”
解读：法律原则上只规定产权交易房屋，房屋征收部门履行货币补偿和房屋交换义务的时间不明确，补偿决定不能申请和执行，被征收人的合法利益得不到保障，在拆迁过程中存在很多问题，拆迁人十年内不能实施安置房，被征收人只收取少量临时安置费，被征收人最终应得到安置房，相当于拆迁人发放的“白条”。
四、评估报告是否依法作出
1、选定的评级机构，协商选定它被指定规定的时间内，房地产价格评估机构;在指定时间内协商不成的范围内，房屋征收由组织部门处以：根据第四条第依照多数表决原则《房屋征收评估国有土地办法》采取摇号，如抽签来确定随机的方式，具体因地制宜，即各省的具体措施由自治区，直辖市人民政府制定，具体项目是看拆迁运作方式是否提供各省，自治区，直辖市人民政府制定的依据;
2、评估目的，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第八条第二款的规定，评估房屋产权交易价值的目的，应当表述为“为房屋征收部门与被征收人之间计算被征收房屋价值与房屋产权交易价值之差提供依据”，被征收人评估房屋产权交易价值，而拆迁人提交的《房地产个人估价报告》：本估价报告仅为房屋征收部门和被征收人确定被征收房屋价值提供补偿依据，如此表述的评估目的，显然与计算被征收房屋价值与房屋产权交换价值之差的依据背道而驰，评价结论因存在错误而失效。
3、评价时间点的选择。根据《国有土地财产评估办法》(以下简称国有土地)第十条第二款的规定，产权交换权价值评估的时间点应当与土地使用权的价值相一致。
4、评估时应实地查勘。 《国有土地上房屋征收评估办法》 第十二条第一款：房地产估价机构应当注册房地产估价师安排被征收房屋现场调查，调查的情况被征收房屋，拍摄房屋反映外部强加条件照片等图像数据，做好现场勘查记录，并好好保护它。
5、多种方法评估。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第一款：注册房地产估价师应当分析市场法、收益法、成本法的适用性，根据评估对象和当地房地产市场情况，选择假设开发法等评估方法，对被征收房屋进行评估。房屋价值评估，第二款规定，交易被征收房屋同类不动产的，应当采用市场法评估；被征收房屋及其同类不动产具有经济效益的，应当采用收益法评估；被征收房屋的在建工程，采用假设开发法进行评价，第三款规定，可以同时使用两种以上评价方法进行评价的，应当选择两种以上的评价方法进行评价，并对各种评价方法的计算结果进行核对比较，合理确定评价结果。
6、评估参照依据。《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第一款：对被征用房屋价值的评估，应当考虑建筑物的选址、使用、建筑结构、新旧程度、建筑面积、土地使用权等因素对被征收房屋价值的影响。
