防范农村房屋拆迁陷阱，被拆迁人心里有谱不发愁

随着我国城乡一体化建设的深入，越来越多的农村房屋被拆除，一些被拆迁的人只看到一个简单的会议记录，甚至有些很过分的上级只是给广大拆迁户一封信，那么这是拆迁的法律依据吗？但是也的人说土地是国家的，我们只是有使用权，如果国家想要收回，还需要一些法律文件吗？其实这些想法是完全错误的，接下来律师会为大家详细的解释了征地拆迁以及农村房屋拆迁的法律程序是什么。（一）国家土地的性质

中国的拆迁法律程序和被拆迁人在这片土地上的权利非常明确，不难理解拆除农村房屋的目的是要使用房屋所占用的土地，根据《土地管理法》第2条的规定：我国的土地分为国有土地和农村集体土地。

为满足社会公共利益的需要，国家可以依法征收征用土地并给予补偿。

第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

第四十三条法律规定：任何单位和个人需要建设用地的必须依法申请国有土地使用；但是乡镇企业和村民建设住宅应当依法批准使用有关集体经济组织的农民集体所有的土地，或者依法批准乡（镇）、村的公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。

此外，任何单位和个人需要建设用地的，必须依法申请使用国有土地..

也就是说，我们农村房屋下的宅基地是农村集体所有的土地，从事项目建设和拆除，例如：城中村改造，棚户区改造，公益事业建设，机场建设，高速铁路建设等，首先要做的是收集农村集体土地国有土地。

这是我们下面是集体所有的土地的土地的农村性质农村宅基地房子。搞工程建设，拆迁，例如：一些村庄，棚户区改造，公益事业建设，机场建设，建设高速铁路建设项目和改造，这样的第一件事是放在集体所有的农村土地征用为国有土地。

(二)警惕协议拆迁的陷阱

在我们代理的某地案件中，整个村全部被拆迁。只剩下委托律师的四户当事人，当律师们就其非法收缴提起诉讼时，政府会答复说他们仅进行了拆迁协议并没有进行土地征用，所以这不是正式的拆除，另外签订协议完全是自愿的行为，在他们与被拆迁人商量好的前提下若对方同意拆除获取奖励就会签署协议，他们只是拆除了被拆迁人的房屋。

以上的政府答复完全是规避法律的典型行为，上文还提到为了进行项目建设，使用农村集体土地必须首先将所有农村土地征收为国有土地，那么如何将农村集体所有制转变为土地呢？在这里为大家总结四个步骤，第一向政府提交批准书，第二由国务院或省，直辖市政府审批，第三由国土资源主管部门进行公告，最后拟定补偿方案。

(三)少批多占是违法行为

只有国务院，省，直辖市政府，才有审批土地的权力，把我们的农村集体土地变为国有土地。根据《土地管理法》第四十五条 征收下列土地的，由国务院批准：

（一）基本农田；（即我们的土地承包证上，明确标注是基本农田的，或者是我们的耕地周围被立上了基本农田保护界碑的，这些都属于基本农田范围）

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

（三）其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

前款审批的规定，各省，自治区，直辖市外征地，报国务院备案。

在这里为大家举个例子，律师拿到征地批准文件后发现，批准的公共设施占地只有100多亩，批准的用途是公共设施，但当地政府利用它修建办公楼和广场占地，开发房地产，导致1000多亩耕地被占用，这1000亩耕地是真正的耕地，所以这是违法行为，法律明确规定，基本农田以外的耕地超过35公顷的，需要报国务院审批，但是正如我们所提到的，本案拆迁方已经化整为零，小批量占一批以上的审批文件已经被省政府批准，因此如果看到土地征收审批文件的公告，就必须核实这份土地征收审批文件的用途，是否真的在建设公共项目，实际征地用途与建设项目是否一致，此外，还应核实被占用土地的面积和范围，在实际操作中，小批量的产品比较多所以一定要注意，如果超出了征地范围就是违法占地。