农村这六类“无证房”不能确权！但愿没有你

多年来，城乡房屋登记制度混乱。在2015年3月1日《房地产登记暂行条例》实施开始，不动产登记从格式上开始了统一，将在农村的住房纳入强制登记范围。

此后，农村地区未登记的“无证”房屋在面临拆迁时遇到许多困难。为了利益最大化，拆迁方往往将大量“无照”房屋视为违建，试图不补偿或降低、拖延补偿，让被征收人遭受了不少波折。

当然，无证房屋并不等于违建，其中大部分是可以在拆迁过程中得到补偿的，拆迁方这种行为大多都是违法的，但为了避免不必要的麻烦，条件允许的话，最好尽早为房屋拿到房产证，以免被拆迁方借机降低补偿，只能证件也不是那么容易就可以办下来的，律师根据经验，以下六种类型的无证房屋是难以确权的。

1耕地上建的房屋

我国《土地管理法》规定了土地使用途径管理和耕地保护的原则。未经授权的个人私下改变土地使用途径，在荒废的耕地上建房，如果这两项原则同时违反了，也违反《土地管理法》第三十七条。因此，在耕地上建的房屋通常会被视为违法建筑，自然也无法申请产权证，拆迁的时候大多是不会给予补偿的。

律师在受理案件过程中也遇到过一种特殊情况，不分给本村村民宅基地进行建房，但村委会承诺可以在耕地上建房，此时，如果一户一宅的原则能够得到满足，是可以争取到-合理的补偿的。

2不是本集体组织成员

农村宅基地是只属于本村集体经济组织的成员的，原则上不得将本村住房出售给村外的人。村外人购买房屋的买卖协议大多无效，自然难以确定权利。

当然，农村住房的跨村销售并不是完全禁止的。2015年，全国人民代表大会常务委员会授权国务院临时调整232个试点县（市、区）宅基地管理规定。许多试点县允许农村住房跨越村交易。这种情况可以确权。但是城市人购买农村房屋，即使在在试点地区也不能确权。

3房屋权属不明确

房屋的所有权存在争议，争端中的各方都拿不出来解释房屋所有权的文件。这种情况在农村分家中尤其普遍，虽然拆迁也能得到补偿，但拆除方肯定会利用家庭之间的不和谐来降低补偿。

另一个例子是邻里之间在住宅用地划界问题上存在争议。在这种情况下，只有在住宅用地的划界协商好后，才能确权。

4违法多建超建

《建筑施工许可条例》相关规定，房屋投资在三十万以内，农村村民自己建造的300平以内，两层以下的房屋，不需要施工许可证。此外，房屋建设如果证件不全也是不能确权的，不在建房过程中上上心，以后想再办证就难了，超出许可范围的房屋虽然还能居住，但拆除费用将不予赔偿。律师在这里提醒大家，即使这很麻烦，但必须处理好。

5老旧危房

虽然这类房屋的所有权是没有争议的，但由于年代过于久远等原因，没有办法提交确权所需的大部分材料，所以没办法确权。征地拆迁可以获得补偿，符合条件的情况下也可以继承，但不能交易。

6一户多宅

《土地管理法》相关规定规定了“一户一宅”的原则。一户多宅一般情况下都是不能确权的。但是，也有一些特殊情况。例如，如果应该分户但是没有进行分户的，则可以在分户后确权。在多个宅基地的总面积不超过当地的相关标准的情况下可以确权。

以上是农村住房不能确权的几种常见情况。不能确权的，就不予发证，争取拆迁补偿金的时候也少了一大助力。如果您的房子在不存在上述情况，不要怕过程复杂，赶紧确权办证。如果你的房子没有确权，面临着征地拆迁而没有补偿，不要泄气。复杂的法律关系只代表高难度。咨询专业律师可能会对你有所帮助。附：农村房屋确权需要提交的材料：

• 登记申请书；
• 申请人的身份证明；
• 宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；
• 申请登记房屋符合城乡规划的证明；
• 房屋测绘报告或者村民住房平面图；
• 其他必要材料。