征收集体土地，农民居住的房屋能与地上附着物按一个标准补偿吗？

导读：在农村集体土地征收领域，地上附着物是法定应予补偿的部分。实践中，一些地区将农民居住生活的宅基地上房屋视作地上附着物来计算补偿，这样的补偿计算方式可能并不合理，让房屋价值大打了折扣，被征地农民能获得的补偿数额也很少。那么，地上附着物应该与农民居住的房屋划等号吗？农民居住的宅基地上房屋究竟应当如何补偿呢？

【地上附着物的补偿费究竟是什么？】

《土地管理法》第四十七条规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。可见，法定的征地补偿是土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗的补偿费三种。

我们仔细读一读法条，根据其表述就不难理解，要征收的主要是耕地，将地上附着物和青苗一并提及，说明这主要是针对耕地上相关财产的补偿。青苗就是耕地上的农作物，地上附着物也应当是服务于耕地、服务于耕种作业的建筑物，例如存放农机工具的房屋、水井水渠、管线、林木等。这些都与农民居住的宅基地上房屋不一样。如果将耕地的地上附着物与农民居住的房屋完全划等号，显然不符合公平合理的征收补偿原则。

【地方性规定明确给予宅基地上房屋补偿】

前面我们提到，法律规定，地上附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市自行规定。各地方自行规定，这就造成不同地区农民的房屋所能获得的补偿可能存在很大差异。对于农民房屋是否等同于地上附着物去计算补偿，部分地方政府规章中的规定对被征收人较为有利，也值得其他地区借鉴学习。完备的补偿方式设置、详细的程序规定、区分开住宅与非住宅房屋，这些比起单一模糊的地上附着物概念，更能保障被征收人的生活质量不降低。

例如，《北京市建设征地补偿安置办法》第十七条规定，拆迁住宅房屋的，按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》执行。《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第十三条规定，宅基地上房屋拆迁，可以实行货币补偿或房屋安置，有条件的地区也可另行审批宅基地。这样的模式就很接近后来《国有土地上房屋征收与补偿条例》对补偿方式的规定了。根据《管理办法》中的规定，实行货币补偿的，补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和区位补偿价确定。以国有土地上房屋安置的，应按照确定补偿款的规定确定补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价。以本集体建设用地范围内房屋安置的，经村民会议或村民代表会议讨论并报乡、镇政府批准后，可按照被拆除房屋的建筑面积安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。

值得注意的是，这里的“区位补偿价”是针对宅基地的补偿，即针对农民居住房屋的补偿不能仅仅限于房屋的重置成新价。实践中，区位补偿才是这里面的“大头”，是农民宅基地使用权补偿利益的主要体现。而一旦将农民居住房屋等同于地上附着物，那么地这一块的补偿就会变得很少甚至是没有，农民的补偿权益实际上将面临损失。

《福建省征地补偿和被征地农民社会保障办法》第11条规定，征收宅基地涉及农民房屋的，应当保障被征地农民的居住条件。能够重新安排宅基地的，按照有关规定采取迁建方式重新安排宅基地；不能重新安排宅基地或者不符合宅基地取得条件的，主要采取货币或者实物方式给予补偿。

显然，针对宅基地上房屋的补偿应遵循“保障农民居住条件不降低”的原则，避免出现按极低补偿标准支付补偿费用，被征地农民拿到补偿款后却在周边买不到商品房居住的情形。实践中，由于《土地管理法》迟迟未能修改，缺乏统一法律依据的这一补偿仍存在很多问题。其中区位补偿价长期不调整致使农民的集体建设用地估值严重偏低就是一个大问题。

现行法律中未针对被征地农民的房屋单独设置明确的补偿。不过，《土地管理法修正案（草案）》中已经将住宅单独列出，增加了补偿种类。根据自然资源部日前的消息，修订后的《土地管理法》有望于2019年之内诞生。但无论如何，《物权法》已经实施多年，被征地农民作为房屋的所有权人，对不动产有占有、收益、处分的权利，自然也有获得公平、合理补偿的权利。在明律师提醒您，如果您的宅基地和房屋纳入了征地范围，而征地补偿安置方案又不能给予您的房屋以公平、合理的征收补偿，您可以及时咨询专业征收维权律师，通过法律途径争取对自己未来居住生活条件的基本保障。