想提高征地补偿？做好这10件事很重要！

导读：如何提高征地补偿，是每个被征收人在面临征收时所最关心的问题，也可以说是唯一需要关心的问题。就我国现阶段的法律而言，尚没有办法让征地拆迁的推进停止下来，被征收人所能努力争取的，只能是尽可能的获取公平、合理、满意的征地补偿，为今后的生活奠定坚实的物质基础。本文，在明律师结合多年代理案件的实践经验，为您总结10件最重要的事情。都做到了，征地补偿想不提高都难。家庭成员团结、和睦是基础不夸张的讲，征地拆迁维权战役首先是对被征收人一家家庭团结、和睦状况的检验。就在明律师的经验而言，团结、和睦、铁板一块、配合默契的家庭，其征地补偿的提升幅度普遍较大。家庭成员之间对涉案房屋、土地的权利明晰，自己人之间不存在悬而未决的继承、分家析产争议，确保征收方无从利用其矛盾来加以挑拨离间、各个击破，此其一也；家庭成员之间彼此绝对信任，为维权目标的实现而“舍小家为大家”，甚至在维权行动步骤上不分彼此，一体联动，此其二也。谨举一例：在本所资深征收维权律师梁红丽代理的一起北京的案件中，被征收人一家70多平方米的房屋竟有多达六七个房本，即每人享有的房屋面积仅在10平方米左右。而在征地补偿的谈判中，这些家庭成员却完全实践了上述要求，密切与律师配合。最终“化整为零”，获取了难得一见的极高数额征地补偿。倘若这家人相互之间缺乏信任、联动，而是互相防着、盯着，那么最终的征地补偿结果就不可能实现。确保涉案土地、房屋权利依法确定这是很重要的一点。实践中，征收方惯用“以拆违代拆迁”的手段来对被征收人实施逼迁、强拆，其问题根源就在于涉案房屋本身存在权利瑕疵、破绽而被征收方充分利用。出于复杂的历史与客观原因，许多房屋特别是农村的房屋存在“无证”“少证”的状态，这就为日后面临征收时的征地补偿纠纷埋下了伏笔。老话讲“功夫在棋外”，如将征收拆迁比喻为一盘棋局，那么其功夫也同样应当下在棋局本身之外，即在征地拆迁尚未来临之时通过各种法律途径为自己的土地、房屋确权，并获取最新的不动产权属证书。如果在确权操作中遇到困难，完全可以向征收维权一样及时聘请专业律师帮助处理。实践中还有一种情况，即“被征收人”本身不是涉案房屋的权利人，既不是所有权人又不是承租人，而仅是实际居住、使用人。此种情况下的征地补偿权益实现将变得异常艰难，很多事情即使专业律师介入也很难扭转局面。需要的，同样是“被征收人”在征收开始前有效确立自己的征地补偿权利人资格、地位，后面的维权、协商才有开启的依据。聘请专业征收维权律师介入律师费有收5万的，有收10万的，有的甚至会更高。但与最终为被征收人争取到的征地补偿提升数额相比，五万十万很可能只是个零头。抛开钱的问题，剩下的就是理念问题和行动问题。理念上，要充分认识到专业律师与普通群众之间在对法律知识、技能运用上的巨大差距。法律，绝不是任何一个被征收人临时抱佛脚看上几本法律书就能有效掌握、运用的。案件代理中最怕的，就是那种一瓶子不满、半瓶子咣当的被征收人。行动上，被征收人需要聘请的是专业征收维权律师，而不是地方上的律师，或者代理其他类型案件的“万金油”律师。实践中，曾有被征收人辗转找到了全国知名的著名律师陈旭，结果陈旭律师在了解了案件情况后向被征收人推荐了杨在明律师。这就叫“术业有专攻”，在征地拆迁维权这件事上，请好“专科大夫”非常重要。聘请律师必须趁早光是请律师还不够，还必须尽早请律师。早到什么时候呢，一言以蔽之，凭主观感觉：当被征收人察觉到涉案征收项目可能存在征地补偿偏低、达不到自己的心理底线时，就应当考虑委托专业律师代理案件了。实践中个案的情况千差万别，我们不想“忽悠”被征收人一定要在某个程序、环节到来时就委托律师，比如征收决定、征地补偿决定、征地公告等等。关键问题在于，如果项目刚刚启动，被征收人就通过与“一线”征拆人员的接触而有了不好的感觉，比如发现了涉案项目的很多信息不公开、不透明，疑似存在违法点，或是冒出了逼迁的各种苗头，此时委托律师的时机就已然成熟。有一点是肯定的，绝不要一直拖延，直到征地补偿决定、责令交地决定下达甚至房屋已遭强拆、征地补偿协议已遭逼签后才想起来委托律师。委托律师的理想时段是一个动态的，可调节的区间，但通常的原则是：要在房屋没拆，征地补偿没签时委托！！！一旦签了、拆了，不是说不能委托了，而是说律师代理的难度就会显著加大，维权的效果就有可能受到影响。集中注意力于自身，别管别人这点是特别有提示价值的。实践中，总是有一些奇奇怪怪的原因会左右、影响被征收人的依法维权决心，比如街坊、邻居、亲戚、朋友、领导的态度。有的被征收人坚信“枪打出头鸟”的老理儿，认为自己在面临征收这种大事时一定不能当那个出头鸟，率先聘请律师走法律途径维权，而是要按兵不动，随着“大流”走，最后就一定不会吃亏。殊不知，这种思想往往正中征收方的下怀。因为在征收开始后，征收方会通过其庞大的行政资源来有意识地调动一些被征收人“为其所用”——带头签订征地补偿协议领取早搬奖励，并积极游说其他被征收人跟着一起签，一起搬。所谓“大流”，往往是政府人为制造出来的，被征收人若轻易选择“跟着走”，其结果往往就只会是大家一起吃亏。在明所的资深征收维权律师马丽芬曾有一句“名言”：别人怎么着了，跟你有关系么？须知，征地补偿最终拿的是自己的，其高低与否要看自己的现实期待、需要，而不是与旁人比较所得出的结果。别人拿了10万元，你也拿了10万元，这就叫公平、合理么？其前提在于，你家和别人家，情况真的一样么？需要强调的是，上述“领导”的介入，其实质属于司法解释中明文规定的“株连式拆迁”，是严重的征收违法行为之一。一言以蔽之，征收维权是被征收人自己家的事情，碍不着您单位领导的事，更与您是不是党员、是不是事业编、是不是识大体顾大局无关。试问，党员、事业编就没有获取公平、合理征地补偿的权利了么？放弃信访的执著，跟着律师的建议走被征收人群体对信访的执著，有时是超乎想象的。在明律师李顺华曾对此比喻道：信访就像是一种药，没准能有些疗效，但却总是被过量服用，最终变成了毒药。实践中很多被征收人在委托了专业律师之后，仍然对此道念念不忘，整天吵吵着要走信访途径，甚至要求律师给准备材料。在明律师对此问题有必要再次给出明确、清晰的答案：信访，无法解决征收维权问题。它最多只能是起到辅助的推动作用，其前提也是专业征收维权律师建议的情况下。换言之，如果您委托的律师没有建议您去跑信访，那么您就千万不要多此一举、画蛇添足去在这上面来回折腾。真实情况是，一旦您委托了律师，您就是律师的客户、“上帝”了，有些话律师就不好意思也不适合与您明说了，比如这能不能信访的问题。无所谓，为了您维权行动的最终成功，不怕得罪人。毫不过分的说，部分被征收人长期执著于信访不能自拔，其关注点早已不是征收维权本身，而是执著于信访这一过程、形式而难以退出。此类有偏执型人格障碍的情形，是最不利于维权的，预防针一定要打在前面！守房、守地是第一要务通常情况下，被征收人都不会在补偿数额严重偏低的情况下随意签订征地补偿协议，这点法律常识即使是不聘请律师一般人也是具备的。然而积极守房、守地这件事，却还是有很多被征收人在实践中容易忽略。他们的问题在于高估了政府依法行政的法治意识，认为没到强拆那步呢政府就不敢强拆。无数惨痛的教训告诉我们，在面对巨大的征收利益时，没有什么是强势的征收方所不敢干的。因此，自征收项目启动之时，被征收人就要牢固树立守房、守地的意识，将所谓误拆、偷拆、帮拆的可能性降到最低。须知，只要房屋屹立不倒，征收维权的主动权就牢牢的掌握在被征收人的手中，被征收人就拥有与征收方博弈、协商、谈判的最有力筹码。至于具体该如何守房、守地，有哪些实用的方法、技巧，这是被征收人可以咨询自己委托的律师的事情，也是需要被征收人自己展现意志与智慧的方面。我们所见过的最牛的当事人，围墙头天夜里被人推倒了，第二天白天居然就又盖起来了。至少在心理层面，他已然占了上风。不断提升维权基本技能比如说，要会用微信、微博；会使用office办公软件，会接收发送电子邮件，会用智能手机清晰地拍照，能够对重要的谈话、通话进行录音……这些事儿看似零碎，但却是征收维权战役中十分重要的技术保障。实践中，大量的被征收人来自于较偏远、闭塞的农村，对上述这些事物不甚了解，甚至根本不会用，这就给当事人与律师之间的沟通配合制造了巨大的障碍，更不利于当事人积极收集证据。一个行之有效的解决办法是：请被征收人年轻的儿子、女儿或其他青年亲属出面，代为与律师沟通。但这再怎么说也是多了一道手，并不方便。因此，如果当事人有征收维权需要的可能，那么不妨从现在开始多问问自己的儿子、女儿，上述那些事情该怎么弄？技多不压身，学会用这些高科技装备，总是没坏处的。切实提升办理维权事宜的准确度接着上面讲，仅仅能熟练运用这些高科技方式传递信息还是不够的。被征收人还必须确保传递信息的准确、及时。实践中，很多被征收人总是由于各种原因发错东西、写错内容从而导致返工，这是应当竭力避免的情况。一言以蔽之，征收维权需要当事人与律师双方的精密、准确、严谨行动，才有可能收到良好的效果。一切马虎病，绝对犯不得。杜绝出现此类纰漏的一个行之有效的办法是，加强与自己的维权律师的沟通、联系。沟通得多了，即使出现问题也能够及时被发现及时加以处置，而不至于耽误事儿。始终保持良好心态，不急不躁征收维权的全过程很可能旷日持久历时数年，其间可能面临的困难、挫折不一而足，难以列举，有的甚至完全预料不到（比如突入其来的违法暴力强拆，没有事先通知、预告这一说）。无论如何，被征收人都要保持自身良好、稳定的心态，始终以积极的态度与律师配合，开展一切维权步骤。须知，一旦被征收人心理上顶不住了，律师再有本事也会使不上劲，毕竟维权的发起权掌握在被征收人手中，被征收人退缩、放弃了，律师也没办法继续坚持。关于心态问题，建议大家关注一下江苏法院2016年度十大典型案例之一：如皋市金属冷拉型材公司诉政府违法强拆一案，代理律师杨在明、刘博韬。案件中的当事人韩女士，为广大被征收人树立了这方面的榜样。在明律师想在此提示大家的是，今天很困难，明天更困难，后天很美好。与征收维权律师联手，我们一定不会在明天的晚上选择放弃，一定能见到后天灿烂的朝阳！