XX腾退来袭，被征收人怎样做才能避免被算计？

导读：之所以标题中带个XX，是因为在明拆迁律师思前想后都觉得“腾退”这个概念的前缀，表述为XX这样“悬着”是极好的。在现实中，你所遇到的腾退项目叫什么，是叫阿猫、阿狗还是铁蛋，都不妨碍后面跟着的腾退二字发挥功效。那么，面对这不讲理的腾退，你究竟能够怎么办呢？简单讲，腾退分两种：拆房的和不拆房的。后者比较常见的情形叫做“文保腾退”，这种项目确实是公益性的，不挣钱，房子本身是文物保护单位，腾出来是为了改建成博物馆、纪念馆或者名人故居，因而只腾空不拆房。对于此种情形，被腾退人确实拿不到太高的补偿，这点大家也都可以理解。不过从目前的情况下，略高于1:1的补偿安置是没有问题的。关键是前面一种，以各种腾退的名义拆房，究其作用于被腾退人的性质而言，和征收几乎没有区别，都是拆房+补偿安置的模式。区别就在于，一般的征收项目有严格的法定程序要求，对于农村集体建设用地而言，首先要符合《土地管理法》等法律法规的规定，其次要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》适用。然而到了腾退项目这里，情况就大不一样了。腾退方或者是村委会、农村集体经济组织（这两个不是一个概念，有时会有很大区别），或者直接就是某建设项目的开发商，其所适用的腾退程序极为随意、任性，往往就是一纸盖着腾退方大印的公告和一本印制得还算精美的《腾退安置方案手册》。在此情况下，被腾退人如对补偿安置不满，其维权道路将会是十分坎坷、曲折的，在明拆迁律师在此提示大家以下几点：其一，绝大多数腾退项目都不适用590号令或者《土地管理法》的规定，法院认为不是征收而是协议搬迁。因此，那些被征收人极为熟悉、了解的征收法定程序，到了腾退项目上几乎统统是不适用的。我们知道，征收维权的一个原则就是“打程序，不打实体”。而腾退项目也就是根据老百姓维权的这一特性而量身打造出来的。“打程序”？让你没程序可打！协议搬迁，一个愿打一个愿挨，签约行为是自己行为自己责任，往往与政府无关。据此，被腾退人虽与被征收人仅两字之差，但在维权思路、方法上就会有很大的不同。比较客观的说法是，腾退项目的维权难度，的确要显著高于规范的征收项目。这就好比拳击运动员碰上了散打王一样，拳头再重也没用，他不知道散打是可以踢、摔的，而他自己又根本不会。其二，申请政府信息公开、村务公开是“一以贯之”的不变维权起点。无论要对土地、房屋做什么，背后一定是有项目存在的，没项目，没人会想起来动地。因此，从釜底抽薪的维权原理出发，通过信息公开、村务公开等手段全面了解涉案项目的建设情况，挖掘其中违法点进行博弈，便是腾退项目的重要维权之道。《村民委员会组织法》第24条规定的若干情形一般总有一项可以套用在眼下的腾退项目上，它或许不是“征地补偿费的使用、分配方案”，但可以是“宅基地的使用方案”“以其他方式处分村集体财产”，以及兜底性质的“应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项”。那么基于此，依据第30条进行村务公开便是法律的应有之义，何况还有第（五）项“涉及本村村民利益，村民普遍关心的其他事项”这一兜底性条款的存在。通过村务公开，就有可能发现腾退项目在程序上的违法之处，进而通过申请上级政府予以查处的途径将政府拉入到协商沟通之中，为维权增加筹码。其三，时刻谨记，不要随意签约。不随意签约决不等于不签约，何况被腾退人所面对的很可能是一份法律意义上的民事协议而非行政协议。既然是民事协议性质，就必须遵循自愿、公平和诚实信用原则，就不能出现逼签、欺诈甚至组织人手帮拆的情形。就这点而言，腾退的维权原则和一般征收是类似的，“没签”是一切的基础。字签了就代表你认可了协议所约定的补偿结果，再想推翻自然会有很大的难度。当然，在实践中签约环节的“坑”将会非常多，缺乏经验的被腾退人很容易在不明就里的情况下就草率签字，过后则是悔之晚矣。在明拆迁律师想提示大家的是，这里面很多都是“心理战”，玩儿的是江湖骗子蒙人的那套把戏。只要被腾退人内心足够坚定，头脑足够冷静清醒，避免在这一环节中招就是完全有可能的。无论你多么想下笔签字，在最后那一刻停下笔再想想，就足够了。其四，维权思路一定要开阔。既然腾退方没打算按套路出牌，那么被腾退人也一定要“接招”而不能固守590号令规定的程序不放。譬如居于腾退核心位置的那个“腾退安置方案”，通常就是不可诉的，相关程序提不起来。那么就需要大家开动脑筋想一想，整个项目究竟还有哪些可能的切入点，比如建设工程规划许可证？施工许可证？项目的环保问题？所能想到的，都有可能成为搭建协商平台的机遇。只要程序提起来平台搭上去，提升补偿就是可能的事情。在明拆迁律师最后想提示大家的是，腾退项目在实践中往往追求高效率，强拆、帮拆会在较短的时间内降临在未签约走人的被腾退人身上。因此，广大被腾退人一定要做好面对挑战、困难的充分准备，必要时尽早委托专业征收维权律师介入案件，争取在较短的时间、较小的空间之中为自己尽力争取公平、合理的补偿安置。从某种意义上说，腾退拆得快，则老百姓承受痛苦的时间也相对短，努力争取一把还是值得的。