农村房屋拆迁每户补偿600万？货币补偿，你敢选吗？

导读：我们时常从媒体上看到这样的消息：某某村拆迁，一户分了大几百万的补偿款！言下之意，似乎这家人就成了“拆迁暴富”的真实案例，可以轻而易举的在实现安置之后手握巨款安度余生了。然而，事实果真如此么？这好几百元的补偿款，真的“禁得起花”么？货币补偿这种补偿方式，被征收人又是否应当优先选择呢？据鲁网近日报道，陈德信（化名）三个月前去当地西客站看房时，周边最好的二手房一平方才卖一万五六，但月初再去的时候，已经涨到快两万了，他觉得都是拆迁闹得。去年12月初，济南国际医学中心项目房屋征收范围确定，涉及济南吴家堡14个自然村，当月下旬，其中四个村先行启动拆迁。目前，四个村子已基本完成了搬迁工作。在陈庄村，记者看到建筑物上的门窗已被悉数拆除，墙上除了一个个大大的“拆”字外，还贴着不少周边楼盘的促销海报。此时，村子里已找不到村民，只有几个开着电动三轮的“破烂王”和正在拆迁的施工队，施工队的负责人告诉记者，村子月初就已经搬空了，有不少人去西客站附近安了家。陈庄村村民陈德信当天正好开车路过，在附近的加油站加油，这个月，他将拿到了380万的补偿款，几天前刚刚在济南龙湖名景台订买了一套109平的二手房，全价将近230万。“这套户型比较好，差不多两万一平，一般户型的也要一万八九千了。”陈德信说，去年秋天他就开始在西客站周边看房，当时房价大多数还没有超过一万五，但现在这个价根本买不到了。对于房子涨价，陈德信觉得就是拆迁闹的，因为不只他在买房，他的乡里乡亲甚至还到高新区四处转悠，他们手里都握着几百万的现金，都是刚需。不少村民买房选择“一把清”关于吴家堡拆迁每户分到600万的说法，陈德信并不认同。他告诉记者，其实大多数家庭也就是分个四百多万，没传的那么多。据了解，按照政府此前制定的安置补偿政策，如果按人头补偿，每人可以分到47㎡的安置房，如果不要安置房，而是要钱，那么货币补偿的标准1.68万元/平米，这在中国是一个非常吉利的数字。最近有媒体报道，吴家堡一户村民获得了800万的补偿，就是按照人头领的钱，这户人家有10口人。不过，这样的例子毕竟是少数，陈德信说，现在村里剩下的大多是老人，年轻人都把户口牵走了，所以选择按宅基地标准补偿的人实际上更多，一般家庭的宅基地都是200多㎡，所以补偿款都在四百万左右。补400万也好，800万也罢，摆在拆迁村民面前最紧俏的问题，是房子被拆了，需要有新的住处，而从小长在这里又不想走太远，所以大多数人选择在已开发比较成熟的西客站置业。西客站周边一家房产中介的置业顾问小孔告诉记者，上个月的时候，几乎西客站所有的中介都去过拆迁的村子推销二手房，这个月则是“收获的季节”。“大多数村民都是买一套，而且是全款一把清，根本没考虑贷款的事。”小孔介绍，最近他手里已经成交了三四套，都是吴家堡的拆迁户，同事和同行的生意也很好。拆迁或释放超100亿元购买力据了解，目前西客站附近新开盘项目较为稀缺，住宅以二手房为主。其中，落地较早的济南龙湖名景台最新二手房报价已普遍超过两万元，而两个月前的报价仅为1.6万元左右，而继名景台之后，龙湖在济南第二个项目济南龙湖水晶郦城也在2017年12月29日-31日进行首次交付，一、三组团的业主在元旦前拿到自己的新房钥匙。记者注意到，包括济南龙湖水晶郦城以及周边外海中央花园、中间锦绣城、金科城等二手房最近报价也都上浮至1.7万元左右。在小孔看来，吴家堡这次拆迁对西部楼市有很多利好，比如村民习惯了住大房子，所以即使一般的三口之家，也会选在不低于120平的三室两厅置业，同时由于不少村民没有固定工作，所以也有一些会选择置业两到三套，其中一套自住，另外的用于出租。“这样看的话，不只是住宅价格会出现上涨，商铺和公寓的价格也应该会上浮，比如龙湖名景台二期，济南龙湖新壹街的底层商铺和公寓，价格已经开始走高了。”小孔告诉记者，龙湖新壹街紧邻M1和R1轨交线路，济南西站、济南长途客运西站就在附近，区域内有40万常住人口，20+高端社区、10余所学校，伴随着高铁商圈逐步成熟，该区域成为西部投资的黄金地带。那么问题来了，究竟还有多少吴家堡人在等着买房，这些人手里一共有多少钱？据《齐鲁晚报》此前报道，仅陈庄村就有300户居民约1500人，其中约7成选择了货币补偿，如果都按照47㎡测算，资金量约在8.3亿元。假设其他13个自然村与陈庄村人口相当，选择货币补偿的人口比例也一致的话，那么整个吴家堡拆迁，将产生约116亿元的现金流，这些钱很大程度上都将流向楼市。“要是早买两个月，就能省下几十万啊！”如今陈德信还在后悔自己出手晚了，不过他也告诉记者，准备从剩下的160万里再拿出80万做首付，再给儿子从附近买套小点的。在明律师认为，上述报道无疑真实反映了当前农村宅基地上房屋拆迁的补偿安置现状。这里至少有3点值得广大被征收人关注并思考：其一，纯货币补偿究竟要不要选？我们以北京市的规定为例来做说明。《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第13条规定，宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。也就是说，被拆迁人对于补偿安置方式，是有权选择的。实践中，第三种“有条件的地区”已经不多了，因为土地资源是极为稀缺的，那么主要就剩下货币补偿和房屋安置这两种补偿方式可供选择了，上文中的情形也就是如此。《办法》第14条规定，按照前款规定对被拆迁人给予货币补偿的，不再进行房屋安置或者另行审批宅基地。这也就是说，只要被拆迁人选择了货币补偿，就不会存在既分房又分钱的情形，文中提及的购房居住是“刚需”就是这一选择的结果。故此，在拆迁项目启动后周边房价持续上涨的情况下，究竟要房还是要钱，就是被征收人必须慎重抉择的事情了。其二，货币补偿安置的计算办法能否真实反映市场状况？我们知道，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，补偿款的数额主要受被征收房屋周边类似房地产的市场价格的影响。在房屋价格评估环节，其主要适用的评估方法也是市场比较法。而需要注意的是，农村宅基地拆迁的补偿计算方法，可是未必如此。其所谓“宅基地区位补偿价”是否能够真实、客观的反映一定时间、一定区域内普通商品住宅的均价，以及未来的城市规划发展等情况，就是个问题了。一旦这一补偿标准较市场房价上涨存在滞后，那么被征收人拿到的补偿款就有可能难以在原房屋周边或类似地段购买到居住条件理想的房屋。手握巨款而买不起合适的房屋，就可能变为现实。其三，每平米1.68万元尚且存在购房选择上的压力，那么过低的宅基地上房屋补偿标准，被征收人须谨慎接受。被征收人需要获得的，是公平、合理的征收补偿。所谓“公平、合理”，被中纪委、监察部的文件表述为“生活水平不降低，长远生计有保障”。倘若您所在的地方拆迁补偿的标准明显偏低，不能确保您购买到与原居住条件相比略有提升的房屋，那么这样的补偿协议要不要签，要不要通过法律途径维护自身的合法补偿权益，也就是需要被征收人严肃考虑的问题了。毕竟，所谓领了800万补偿款“拆迁暴富”的说辞，不过是媒体舆论的炒作，真实情形如何，自然是广大农民朋友冷暖自知……