房拆迁纠纷案例：直管公房遇拆迁却遭拒绝承租人变更，你该怎么办？

导读：登记在父亲名下的公房，儿子在父亲死后未办理承租人变更手续的情况下居住了近二十年。在拆迁前夕前去办理变更承租人手续却被房管部门以原承租人死亡时其户籍并未迁到涉案房屋为由拒绝更名。那么，直管公房承租人变更的条件究竟是什么？不满足这些形式条件父辈的公房难道孩子就没有资格继承了吗？本文将通过在明律师梁红；丽代理的刚乙与西城区人民政府变更公房承租人一案为大家详细进行解读。

【基本案情：面临拆迁申请变更承租人被拒】

事实上，一般情况下公房承租人去世后其子女并不会在第一时间去变更承租人，只有在遇到拆迁或者腾退涉及具体利益时才会想到需要变更。在明律师梁红丽代理的刚乙公房拆迁纠纷一案中，由于刚乙居住的公房填有其已故父亲刚甲的名字，刚乙自其父亲去世后二十余年居住于涉案公房内。2016年房屋将要拆迁，刚乙申请变更承租人却遭到了西城区房管局的拒绝，理由是刚甲去世时刚乙的户籍并不与刚甲为同一户籍。经过了解，刚乙系刚甲儿子，一直居住在刚甲在印刷厂的地下室数年之久。1991年印刷厂收回地下室，了解其家庭困难后分配给其一套公房。但是由于其父亲才是该厂职工所以填写的是其父亲名字，刚乙一直居住在涉案房屋内，由于历史原因一直没有办理更名手续。

针对此案，梁红丽团队律师查阅了大量关于公房承租人变更的案例和相关法规，并根据本案特点提出了相应的办案思路。根据京政发（1987）109号北京市人民政府《关于城市公有房屋管理的若干规定》，承租人外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定，租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。

简单来说，变更承租人需要满足5个条件：一、承租人外迁或死亡；二、申请人须与承租人为同一户籍的家庭成员；三、需申请人与承租人共同居住满两年以上；四、申请人无其他房屋；五、申请人其他家庭成员无异议，且提出异议的家庭成员也具备上述条件。进行公房承租人变更之时，房屋主管单位会针对这些形式要件进行审查，形式要件的满足与否直接决定了公房主管单位是否进行承租人变更。

【律师办案：从实体条件满足入手，以实体胜形式】

梁红丽律师遂指导刚乙起诉了西城区人民政府（根据行政法相关规定，宣房三分部是被授权经营、管理直管公房的事业单位所属房屋管理分部，因其不具有行政诉讼被告的主体资格，对事业单位所属房屋管理分部的行为不服，人民法院作为行政案件受理的，应由设立该机构的西城区人民政府为被告）。在诉讼证据中，梁红丽律师协助刚乙提供了其数位邻居的证人证言证明其长期居住在涉案房屋，提供了居委会的证明以及印刷厂出具的证明信。

然而法院经审理后认为，原承租人刚甲于1996年10月16日死亡并注销户口，2016年刚甲之子刚乙向宣房三分部提出书面申请，要求变更承租人。宣房三分部经调查认定刚乙户口于2014年6月迁入涉案房屋，故于2016年7月作出答复，不同意原告的更名申请。法院依据此事实驳回了刚乙的诉讼请求。

案件进行到此似乎进入了僵局。梁红丽律师此时想到可以使用刚乙妻子的身份提起承租人变更的诉讼。在案件进行过程中，经过与西城区政府的沟通，我们得知刚乙的母亲张丙同样申请过变更承租人。张丙已无完全民事行为能力，目前由刚乙的几个姐弟进行照看，西城政府出具了张丙的变更承租人申请书以及相关证据材料。西城政府在答辩中主张了同住家庭成员的异议，因此并未给刚乙办理承租人变更。对于刚某一家居住于此的不争事实，西城政府表示通过刚甲的遗嘱、邻居的证言、居委会的证明可以予以认可，但是其同住家庭成员的异议不可忽视。案件到此，可以说是向前迈进了极大的一步。

经过与当事人进行沟通，梁红丽律师把办案思路放在了解决刚乙的家庭内部异议纠纷上面，并进行积极协调沟通。2017年12月底，北京市四中院组织刚乙及刚乙妻子与刚乙母亲、姐姐进行协商，双方经过沟通，刚乙同意从拆迁补偿款中支付给其母亲、姐姐70万元人民币，其母亲、姐姐协助到西城相关部门办理变更承租人，双方在法院签订了协议书。到此，案件在刚乙形式要件欠缺但是符合实质要件的情况下顺利完成公房承租人变更，刚乙获得拆迁补偿的权益得以了维护。

虽然此案在进行中出现了一个小插曲，也说明了实质条件与形式条件的不可分性。刚乙具备了办理承租人变更的文书条件，但是其母亲、姐姐一方却并没有同意其进行变更，房管部门以此为依据迟迟不办理承租人变更也有其合理因素客观存在。

【律师说法：直管公房遇拆迁问题多】

直管公房承租人的变更，涉及的不仅仅是国有资产的转化，还牵涉到众多相关方的利益。由于历史遗留原因，北京市老城区的房屋权属状况较为复杂，即使是属于政府直管的公房也面临大量的权属争议。这样的权属争议不仅仅来自政府和老百姓之间，也来自同住的家庭成员之间，这使得直管公房问题始终比较突出。所以北京市住建委在2018年5月出台直管公房的管理规范，以此进一步规范直管公房的管理。

在明拆迁律师最后要提示大家的是，遇到直管公房承租人变更困难，可以先根据文章归纳的条件审查自身是否符合相关条件。如果欠缺某些形式要件，则需要提供充足的证据进行证明。同时，由于房屋管理规范以及行政诉讼规范的繁多，遇到自己不能解决的问题时要及时咨询律师，寻求专业的法律帮助。