农村房屋征收案例：700多万补偿锐减至70多万！“少批多占”遭遇“虚报面积”，在明拆迁律师教你应对复杂局面
导读：2014年8月，4份拆迁补偿协议，补偿总额7148400元；2017年2月，1份《安置告知书》，补偿总额仅剩745890.8元……征地批复面积仅0.0534公顷，却征走3.5亩土地上1000多平方米的房屋……如此复杂、吊诡的案情，你该怎么办？本文，北京在明律师事务所的王家才律师为你进行解析。
石先生在村内拥有面积为195平方米的二层楼房6间，并在此基础上建设了农家乐渔庄，总共占地3.5亩，其中房屋建筑面积1100多平方米。2013年因某道路立交节点建设需要，石先生的房屋正好位于该路段一处重要的出口处，镇政府开始实施拆迁。
2014年8月，双方经友好协商达成拆迁补偿协议，累计签订的4份补偿协议所涉补偿总额达到了700多万元！对于这一结果石先生非常满意，然而镇政府却在此后始终拒绝履行。2015年，省政府针对涉案地块作出了征地批复。2016年6月，镇政府委托律师向石先生发出律师函，通知其终止履行此前签订的4份协议。这一下，石先生不干了，白纸黑字握在手里了政府怎么敢说推翻就推翻？石先生随即向当地法院提起行政诉讼，请求判令镇政府履行拆迁补偿协议。然而，这一看似顺理成章的诉讼，却惹来了意想不到的麻烦……
原来，石先生当初与镇政府签订的这4份协议，是存在严重问题的：其中所涉房屋面积有虚增部分，从1100多平方米认定成了2000多平方米！且有部分认定土地不在征收的范围之内。2016年12月，法院作出一审判决，认为这4份协议违背了客观事实，虚增了补偿内容和对象，损害国家利益，判决确认协议无效，驳回石先生的全部诉讼请求。乾坤倒转，石先生满心期待的700万巨额补偿，转眼打了水漂。
然而政府征收土地的步伐却在加快。2017年2月，区国土资源局作出安置告知书，确认石先生的全部征收补偿总额为74万多元。同年3月，责令交出土地决定下达，石先生的房屋面临强拆威胁。
针对此案，北京在明律师事务所的资深征收维权律师王家才在接办后经过申请政府信息公开和实地调查了解情况，作出了如下分析，可作为对于广大被征收人处理类似的复杂局面时的参考：
其一，当初签订的4份拆迁补偿协议，本身是个“套”。众所周知，补偿协议都是签1份，哪儿有把本该一体计算的补偿人为切分成4份来处理的呢？这就反映了征收方的心思，即刻意在协议的内容上“埋雷”，为日后拖延、拒绝履行寻找借口。可以说，这4份协议签的时候，征收方很可能就没打算实际履行，只是希望以此为饵诱使被征收人早日搬家走人。且就协议内容存在虚增面积、范围的问题，征收方是心知肚明的，却依旧放任这样的协议被签订，足可见涉案人员的心思之复杂。事实是，随着法院对协议的判决确认无效，涉案的多位官员均受到了党纪、政纪处理，这也反映了协议本身的“双方违法性”。
其二，当事人主动提起行政诉讼要求履行补偿协议是大败着，被征收人切勿重犯类似错误。本案的关键之处在于，当这份巨额补偿协议面临履行困难时，被征收人应当及时委托专业征收维权律师介入，并将具体情况诚实、明确的告知律师。那么律师一定会建议被征收人通过全面审查涉案项目的征收依据状况等其他途径来向政府施加压力，进而实现这4份协议中合法部分的实际履行。根据《合同法》的规定，协议的部分无效并不会影响合法部分的效力。如果这一目的能够实现，被征收人所能够获取的补偿数额也是很可观的。须知，被征收人自身存在问题，征收方那边则存在更大的问题——所谓征地批复的面积就那么一点点，却要狮子大开口般的吞下被征收人的全部土地，这是典型的“少批多占”违法行为。就此来看，在4份协议尚未被依法确认无效的情形下，被征收人的局面其实是尚可的，可供博弈的筹码还很丰富、有力。然而本案当事人却因缺乏经验而走出了主动起诉要求履行这步败着，导致协议一股脑的被确认无效，自己则马上面临了责令交出土地的强拆进逼局面。这一方面是替征收方的违法行为“解套”，一方面是刨坑将自己埋了半截儿，实在是令人哭笑不得的得不偿失之举。
其三，本案至此，责令交出土地决定能否被依法撤销成为关键。现阶段，4份协议的事情已经不需要想了，全当是个梦。那么接下来被征收人就必须认真应对这咄咄逼人的责令交地决定了。鉴于“少批多占”事实存在的可能性极大，承办律师对通过诉讼打掉这一责令交地决定抱有充分的信心。而只要强拆威胁能够被有效解除，案件就会重新回到僵持阶段，被征收人就仍然保有通过时间换取空间的机会。
在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，无论被征收人在征收过程中遇到什么样的问题，“三思而后行”这句话永远都是颠扑不破的真理。做出的行为就向泼出的水一样，没法收回来，只能是悔之晚矣。本案的案情事实上并不复杂，所牵涉的法律问题也颇具典型性、代表性，而恰恰是被征收人的这一“主动出击”行为令局面变得麻烦了起来。避免类似情况再度上演的唯一切实可行办法就是，行动之前，先咨询专业征收维权律师，而不是当地的非征收维权专业领域的普通律师。在专业人士的指导下进行专业的应对，获取公平合理的补偿才有望成为现实。