抓住棚户区改造项目的5大关键点，你的棚改补偿低不了！

导读：近年来，各地的“棚户区改造工程”不断升温，真棚户区和假棚户区鱼目混杂。这些状况的背后，隐藏的是被拆迁人可能利益损失的重大隐患。

关键点一：防止棚户区改造扩大化

棚户区改造的出发点和落脚点应该是改善住房困难群众的居住条件，消除城市发展瓶颈和安全隐患。然而，现实中我们发现有些政府甚至把十多年前开发的别墅群划为棚户区改造的范围，这就实在有些夸张了。也有些房屋虽处于老城区，但是修建时间不长，并不破旧，交通便利，基础设施和生活环境尚可，也被政府划为棚户区改造项目范围。这些做法都是严重违背国家棚户区改造政策的实质精神的。“被棚户”可以说是一种严重违法的征地拆迁行为，广大被征收人完全可以收集证据针对征收决定提起复议或者诉讼，与此类行政目的不当的做法抗争。

关键点二：作出征收决定前，应当进行社会稳定风险评估

“风评”是国有土地上房屋征收拆迁过程中必不可少的环节，是维护社会稳定的重要方式。棚户区改造的风评更是如此。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第12条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。社会稳定风险评估的主要内容包括：是否符合现行法律、法规、规章，是否符合党和国家的方针政策；是否兼顾了各方利益群体的不同需求，是否考虑了社会的稳定性；是否经过充分论证，是否符合大多数被征收群众的意愿，所需的人力、财力、物力是否在可承受的范围内并且有保障；对被征收群众利益和生产生活的影响，群众对影响的承受能力，引发矛盾纠纷、群体性事件的可能性等等。如果政府在进行棚户区改造前没有充分地做好风评环节，就极易出现一些不好的结果。例如被征收人与征收工作人员发生对峙等。针对这一必经程序，广大被征收人可申请政府信息公开获取相关材料从而进行审查。

关键点三：征收补偿方案要公开征求公众意见

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第10条、第11条规定了征收补偿方案的公开征求公众意见程序。现实情况中，很多棚户区改造项目没有将征收补偿方案提前30日公布，征求公众（尤其是被征收人）意见，而是在公布征收决定时同时将已确定的征收补偿方案公布。这样做的结果往往导致被征收人对回迁位置和其余补偿方案的内容不满意，进而提起行政复议，并极有可能接着提起行政诉讼。对于被拆迁人来说，这样是非常浪费时间和精力的，对于拆迁方而言，其项目的进展也会有很大程度的延误，并很有可能承担更为严重的败诉风险。大家应该重视法律赋予的这项权利，通过及时提出意见、要求听证掌握棚户区改造项目的主动权。

关键点四：房地产价格评估机构的选定要合法

现实情况中，很多被拆迁人都不知道自己拥有选择评估机构的权利，进而往往得不到令自己满意的评估结果。实际上，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》第四条都有规定，被拆迁人有权在规定时间内协商确定评估机构，进而合法地获得公平合理的评估结果。即使协商选定未果，也应当通过摇号抽签等方式由被征收人参与选定评估机构，而不得出现房屋征收部门一手包办的情形。对此环节，各地一般都会制定更加详细具体的地方性规定，老百姓需要及时了解，明晰自己的权利。

关键点五：对被征收房屋要按市场价值评估

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。国务院的规定已经非常明确，被征收房屋的价值以类似房地产的市场价格为基准。现实棚改项目中，政府往往会给被征收房屋的评估价值设一个上限，不能突破这个上限，而这个上限却可能明显低于市场价格。评估价明显低于市场价，拿评估价格就买不到同等面积的新房，客观上难以实现1:1的补偿比例，更别提政策中所谓的“1:1.2”了。这种情况无疑是极不正常的，广大被征收人可通过申请复核、申请专家委员会鉴定、自行委托评估机构进行重新评估等多种途径进行救济，并在诉征收补偿决定的过程中全面揭露涉案评估存在的违法点，力争扭转评估结果显著偏低的情况。

在明拆迁律师最后想提示大家的是，棚户区改造本质上是一项利国利民的好政策，对于居住环境亟待改善的真正的棚户区，在确保自身合法补偿权益的前提下予以积极配合也是必要的。只要大家在遇到棚户区改造项目时抓住这些关键的法律点，拿起法律的武器保护自己合法的利益，或者及时委托专业征收维权律师介入，必定能够很好地享受这项好政策带来的幸福生活。