2018年九江市八里湖新区茅山头片区棚户区（城中村）房屋征收补偿安置方案
八里湖新区茅山头片区棚户区(城中村)房屋征收补偿安置方案(征求意见稿)
根据市委、市政府有关棚改工作要求，结合八里湖新区棚改(城中村改造)三年规划，八里湖新区管委会受九江市政府的委托，拟启动茅山头片区棚户区改造项目(以下简称本项目)。现依据《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)、《国有土地上房屋征收评估办法》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(江西省人民政府第214号令)、《中共九江市委 九江市人民政府关于全面推进棚户区改造工作的实施意见》(九字【2016】11号)、《九江市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》(九府发【2016】12号)、《九江市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿安置实施办法的通知》(九府发【2016】13号)、《九江市人民政府关于印发九江市中心城区国有土地上、集体土地上房屋征收补偿标准的通知》(九府发【2016】27号)等法律法规，制订本项目房屋征收补偿安置方案。
一、征收范围
本项目征收范围：东至长江大道，南至八里湖大道，西至濂溪区民营工业园，北至城际铁路。
二、征收期限
自征收决定公告发布之日起120天内完成房屋征收与补偿工作，签约地点：项目范围内所设办公地点。
三、被征收人
征收范围内单位和个人房屋的所有权人。
四、征收原则
本次房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。
五、征收方式
(一)征收体制
1、征收主体：八里湖新区管委会。
2、征收部门：八里湖新区房屋管理办公室(以下简称区房管办)。
(二)征收测绘、评估、拆除
1、房屋测绘：抽签委托有资质的测绘机构承担本项目范围内被征收房屋结构的认定和面积的测绘工作。被征收人或者实施单位对测绘结果有异议的，可向测绘机构申请复核测绘。
2、房屋评估：根据《九江市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》(九府发【2016】12号)、《九江市中心城区规划区内集体土地上房屋征收与补偿安置实施办法的通知》(九府发【2016】13号)、等文件规定选定委托房地产价格评估机构承担房屋评估工作。房屋评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。被征收人或者实施单位对评估结果有异议的，可向房地产价格评估机构申请复核评估。
3、房屋征收拆除：抽签确定具有资质的房屋拆除企业对被征收房屋实施拆除，拆除施工企业对施工安全负全责。
(三)征收实施
征收实施单位根据测绘认定结果、合法评估结果及房屋征收补偿安置相关政策等与被征收人协商签订房屋征收补偿安置协议。
六、资金拨付方法
征收实施单位与被征收人签订的《房屋征收补偿安置协议》经区房管办审批通过，根据被征收人提供的对应银行账号，区房管办负责将补偿款发放到位。
七、补偿安置方式
(一)国有土地上的房屋征收补偿安置实行货币补偿。
按被征收房屋的区位、用途、权利性质、新旧程度、规模、结构、面积以及土地使用权等因素，由评估机构按照房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价评估，按市场评估价补偿。
征收个人住宅房屋建筑面积小于36㎡且在同一规划区内属唯一住房的，按照36㎡建筑面积结算。
(二)集体土地上的房屋征收补偿安置，实行货币补偿和安置房还房两种方式。
1、货币补偿
(1)被征收房屋按房屋评估基准价评估补偿。
被征收个人房屋建筑面积小于36㎡且在同一规划区内属唯一住房的，按安置房基准价评估补足36㎡进行货币补偿。
(2)简易结构按构筑物重置价格给予货币补偿。
(3)非住宅房屋按评估价格一律实行货币补偿。
(4)户籍不在征收范围内的外来户，在同一规划区内属唯一住房的，只允许安置房屋一套，被征收房屋超出安置房屋面积部分按安置房基准价评估给予补偿。
2、安置房还房
安置房还房是指实施单位提供用于实物还房的安置房与被征收房屋进行调换，实行面积限量安置，超面积货币补偿政策。
(1)还房安置点：东组团安置点。
(2)安置房户型：安置房屋暂拟订60㎡、80㎡、100㎡、120㎡户型，最终以房管部门测绘确权的面积为准。
(3)安置原则：按拆迁面积及安置标准就近套户型的原则，购买面积不得超过20㎡(含20㎡)。
(4)结算方式：被征收房屋与安置的农民公寓按照套内建筑面积和公摊面积等面积结算，超出的公摊面积按综合成本价1800元/㎡购买。安置的农民公寓套内建筑面积超过被征收房屋套内建筑面积10㎡以内(含10㎡)的按综合成本价1800元/㎡购买，10㎡至20㎡(含20㎡)以内的部分按安置房优惠价2431元/㎡购买。
3、被征收房屋面积小于36㎡结算方式
被征收个人住宅房屋建筑面积小于36㎡且在同一城区属唯一住房的，安置时补齐36㎡，不结算差价。超面积购买小于14㎡以内(含14㎡)按安置房建设成本价1800元/㎡购买，超面积购买14㎡以上部分按市场价2431元/㎡购买。
(三)其他
1、安置房屋结构补差
所有安置房屋不计成新差，但计算房屋结构差。结构补差：土木—砖木结构190元/㎡、砖木—砖混结构182元/㎡、砖混—框架结构140元/㎡。每户征迁户可免缴一套砖混-框架结构差，两套(含两套)以上则需缴砖混-框架结构差。结构差在安置房交付时一并结算。
2、安置还房的顺序
选择产权调换的被征收人在签订《房屋征收补偿安置协议》后，结合安置房的户型按照先签协议先交钥匙先抽签的原则，确定安置房抽签顺序号。
3、产权证处理
房屋被依法征收的，房屋所有权证、国有土地使用证收回后由区房管办加盖房屋已征收章，交实施单位返还被征收人，由被征收人到发证部门自行注销。
八、其它补偿
(一)搬迁费
住宅房屋搬迁费按7元/㎡计算，不足600元/次·户的补足600元/次·户;非住宅按8元/㎡计算。选择安置房还房和选择货币补偿的均支付两次搬迁费。
(二)临时安置费
1、住宅房屋(含“住改非”)选择安置房还房的，临时安置费按8元/㎡·月计算，被征收房屋不足60㎡的按60㎡房屋计算;选择货币补偿的住宅一次性补偿6个月临时安置费。
2、选择安置房还房的临时安置费支付期限，从被征收人交出被征收房屋起至安置房交付公告规定交房时间止。临时过渡期限，多层建筑安置小区不超过24个月，高层建筑安置小区、多层与高层混合安置小区不超过36个月。安置房到期未交付的，应当自逾期之日起按原标准1.5倍支付临时安置费;逾期超过12个月的，从超过之日起按原标准2倍支付临时安置费。
(三)被征收房屋装饰装修价值，可以由征收当事人双方协商确定，协商不成的，委托具有相应资质的评估机构评估确定;机器设备、物资搬迁等费用按照国家短途运输标准委托评估机构进行评估。
(四)附属物补偿标准按《八里湖新区房屋征收附属物补偿标准》执行(见附表)。
(五)停产停业经济损失补偿条件及标准
1、非住宅停产停业经济损失补偿条件
因征收非住宅造成被征收人停产停业而给予的停产停业损失补偿应符合以下条件，即：
(1)被征收房屋具有不动产登记(房屋权属)证或经有关部门认定为合法建筑;
(2)有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营许可手续上载明的营业场所为被征收房屋;
(3)已办理税务登记并具有税负核定凭证。
2、非住宅停产停业损失补偿标准
(1)集体土地上的非住宅停产停业损失补偿费，按不超过认定的被征收房屋用于经营的建筑面积评估总价值的10%计算，给予一次性补偿。
(2)国有土地上非住宅停产停业损失补偿费按被征收房屋营业面积评估总价值的4%计算，给予一次性补偿。
将房屋出租的租金损失补偿标准为营业店面25元/㎡·月;生产用房15元/㎡·月;仓库、办公用房9元/㎡·月，给予6个月的租金损失补偿。
对被征收人给予租金补偿损失补偿的不再支付临时安置补助费。
3、“住改非”补偿要求及标准
征收依法登记为住宅的房屋，被征收人改变房屋用途作为经营性店面使用的，应当按照原房屋性质给予征收补偿。
以该房屋为注册地址办理了合法有效营业执照或其他生产经营许可和税务登记并具有税负核定凭证，且该房屋在征收时实际已连续作为经营性店面使用两年以上的(含两年)，经房屋征收部门组织认定，可以对实际用于经营的部分给予适当补助。补助面积不超过该部分面积，按原房屋性质、用途评估价格的50%。认定结果和补助情况应在征收范围内公布。
九、奖励及优惠政策
(一)货币补偿奖励
1、集体土地上的住房征收选择货币补偿的，给予安置房基准价评估总价的25%奖励。选择安置房安置的，安置房的面积按每户人均建筑面积50㎡、总建筑面积不超过360㎡实行双重控制，超面积部分实行货币补偿;被征收人人均房屋建筑面积小于50㎡，总建筑面积小于360㎡的，按不超过被征收房屋建筑面积安置还房;被征收人人均房屋建筑面积小于50㎡，总建筑面积大于360㎡的，按不超过360㎡建筑面积安置还房;被征收人人均房屋建筑面积大于50㎡，按人均50㎡建筑面积安置还房。被征收人选择安置房建筑面积小于前款规定面积的，差额部分可享受25%的货币补偿奖励。
2、一户多宅(栋)的单栋建筑面积小于360平方米的可合并计算房屋面积，总面积在360平方米以内的部分按以上方法进行补偿安置，超过360㎡的面积一律按重置价货币补偿，不享受25%的货币奖励。
3、一户多宅(栋)，单栋建筑面积超过360㎡的，被征收人可选择面积较大的一栋按以上方法进行补偿安置，其他房屋面积一律按重置价货币补偿，不享受25%的货币奖励。
4、国有土地上的住房征收选择货币补偿，按房屋评估价值的25%给予奖励。
5、非住宅货币补偿一律不给予奖励。
(二)被征收户住房保障优惠政策
1、符合住房保障条件的被征收人，自愿选择保障性住房的，可向房屋征收部门提出书面申请，房屋征收部门收到申请后，应当7日内向同级住房保障管理部门提交。
2、住房保障管理部门应当及时对房屋征收部门提交的申请保障住房的被征收人名单予以核定、确认，并办理相关手续，不需轮候。
(三)其他奖励补助
1、被征收人应当在房屋征收补偿安置协议约定或者确定的搬迁期限内完成搬迁，对按期完成搬迁的被征收人给予每户6000元搬迁进度奖励。
2、选择安置房还房的，征收人恢复了被征收人原有的有线电视、通讯、宽带、供电、供水、供气等设施的，不予补偿。还房协议约定的新增设施，由被征收人承担费用。
选择货币补偿的，有线电视、通讯、宽带、供电、供水、供气等设施的拆迁，按其安装的费用标准给予被征收人货币补偿。
十、集体土地上房屋评估基准价标准
砖混结构1945元/平方米，砖木结构1763元/平方米，土木结构1573元/平方米;
十一、面积与分户原则
(一)面积认定原则
1、由区房管办牵头，组织相关部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及土地使用权等情况组织调查登记，被征收房屋所有权人、公有房屋承租人予以配合。调查结果向被征收人公布。
2、对房屋征收范围内已依法登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，应当以不动产登记(房屋权属)证书和不动产(房屋)登记簿的记载为准;不动产登记(房屋权属)证书和不动产(房屋)登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产(房屋)登记簿确有错误外，以不动产(房屋)登记簿为准。
3、对房屋征收范围内未依法登记的建筑，由区房管办组织专人会同辖区街道 “两违”办调查认定，对调查认定为合法的建筑或者未超过批准期限的临时建筑，应当予以补偿;对调查认定为违法的建筑或者超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
(二)分户原则
被征收家庭人口数按农村常驻户口计算，独生子女(以独生子女证或计生部门证明为准)按2人计算，已婚未生育子女的可按3人计算，现役军人、在校大中专学生以及服刑和劳教人员可计算为家庭人口。
1、在国有土地上和集体土地上被征收住房中，一直与父母生活在一起的已结婚的子女或年满18周岁的子女，可另行分户安置。
2、在国有土地上和集体土地上被征收住房中，兄弟姐妹在同一门牌号的自建房，已结婚或年满18周岁的兄弟姐妹，可另行分户安置。
3、下列情况不得享受分户：
①外来户不得享受集体土地上分户;
②无房产证但在同一门牌号码(同一栋自建房)的被征收房屋，总建筑面积未超过60㎡最多按一户安置;
③夫妻不享受分户;
④被征收户在征收范围内有多处合法住宅的，合并计算一户安置，不享受分户。
(三)其他
不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等增加补偿费用的不当行为;违反规定实施的，不予补偿。
被征收房屋所在的街、村及城管执法部门应切实加强对征收范围内违法建筑的管控，对违法违规行为及时发现及时处置。
十二、征收监管制度
为确保房屋征收公正、补偿公平，采取二人监管、现场签证拍照、结果公示、集中会审、群众有偿举报等五项有效监管制度。
十三、其它
1、被征收人选择货币补偿后重新购置房屋，并且购房成交价不超过货币补偿金额的，对新购置房屋免征契税，购房成交价超过货币补偿金额的，对差价按规定征收契税;被征收人选择产权调换，不需缴纳房屋产权调换超面积差价的，对安置房屋免征契税，需缴纳房屋产权调换超面积购买差价的，对差价部分按规定征收契税。
2、房屋征收后，由区房管办制作房屋征收明细表，注明被征收人姓名、房屋面积、补偿金额，根据市地税局部门要求提交相关征收资料后，办理免契税手续。
十四、本方案为征求意见稿。
二〇一八年六月十五日
备注：具体相关的棚户区改造房屋拆迁补偿信息可咨询当地政府部门。