征收公告一发，房屋秒变违法建筑，你该怎么办？
导读：在征地拆迁过程中，有许多无证的房屋被认定为违法建筑，进而没有任何补偿。这样的遭遇，不免让被征收人疑惑，住了这么多年的房子怎么一到拆迁就变成违法建筑了呢？那么，如何判断房屋是否属于违法建筑？拆除违法建筑应当遵循哪些法律程序？当事人又应如何保障自身合法权益？今天，北京在明律师事务所的孟登高律师通过一则案例帮您理清上述问题。
【基本案情：无建设规划许可证的厂房一律认定为违建？】
李先生在1999年支付50万余元向龙凤村（化名）购买800㎡集体建设用地，并在其购买的集体建设用地上建造了1600㎡的服装厂。当时，镇政府十分支持像李先生的服装厂这样的企业入驻发展经济。
2019年2月，李先生收到街道办事处、城市综合行政执法局、自然资源局于2018年6月4日联合作出的一份《通知》，《通知》将李先生的服装厂认定为违建，要求其在2018年6月7日前自行拆除。街道办的工作人员还告诉李先生，如果再不拆除厂房就实施强拆，并且一分钱都不会给你。
这样的工厂，龙凤村还有十几家，其中有一半的厂房已经被强拆。多年来，李先生的厂房从未受过行政处罚，现今房屋却被认定为违法建筑且必须拆除。于是，李先生想要通过法律维权。经朋友介绍，李先生将相关事宜委托给了北京在明律师事务所的孟登高律师。
孟律师代理该案后，仔细阅读相关材料，并亲自去往现场调查，随即向李先生出具了维权方案，并认真指导其取证。
2019年3月，李先生的厂房还是未能逃脱被强制拆除的结局。在孟律师的指导帮助下，李先生及时提起了行政诉讼等程序。经法庭开庭审理，我们得知政府部门对李先生厂房所在土地的土地性质并不清楚；街道办事处在对李先生的厂房强拆之前，没有进行立案、调查工作……终归就是一句话：凡是没有建设规划许可证的厂房，龙凤村一律按照违法建筑处理。目前，该案正在进一步办理中。
街道办事处对李先生厂房实施的强拆行为，合法与否还需法院判决来最终定性。那么，行政机关应当如何认定查处违法建筑？广大被征收人遇到类似情况时，又应当注意哪些问题呢？
【究竟什么是违法建筑？】
违法建筑物、构筑物和设施是指建筑物、构筑物、设施本身是违法的，违反的主要是有关建设规划、土地使用、城市容貌标准、环境卫生标准以及其他行政管理方面的法律、行政法规。实践中，行政机关认定违法建筑的主要依据是《城乡规划法》和《土地管理法》。依据这些法律规定，没有取得建设规划许可证或土地使用权证的建筑，很可能被认定为违法建筑。
需要广大被征收人注意的是，《城乡规划法》是2008年1月1日才开始实施的。根据法不溯及既往的原则，2008年之前，依据当时的法律不属于违法建筑的，不能因为后来政策或法律的变更而否定之前建筑的合法性。
上述案例中，李先生的厂房于2000年竣工。近二十年来，没有任何行政机关认定案涉厂房属于违法建筑，或就此对李先生作出罚款、责令限期改正等行政处理。李先生的厂房建设时，并无完备的法律对集体建设用地上的施工建设行为予以规范。
所以，李先生的厂房无证属于历史遗留问题。仅因历史遗留问题就将已使用多年的厂房直接按违法建筑处理，不符合立法的客观目的。房屋征收与补偿工作，应当本着“尊重历史、区别对待”“和谐拆迁”的态度，依据“先补偿后搬迁”的法律原则，最大程度保障被征收人的合法权益。而将无证房屋一律认定为违法建筑并直接强拆，且无补偿，是“一刀切”的做法，其合理性与合法性都有待考量。
【被征收人在其房屋被认定为违法建筑后应当如何维权？】
1.明确哪些部门有权认定违法建筑
（1）住房和城乡建设部门有权根据《建筑法》认定违法建筑
住房和城乡建设部门根据《建筑法》，有权认定违法建筑并作出责令停止施工、罚款等行政处罚。
（2）自然资源和规划部门有权根据《土地管理法》认定违法建筑
自然资源和规划部门对违法占地行为有权查处、作出行政处罚，但是没有强制执行权。违法占地人既不自行拆除，又不申请复议或提起诉讼的，自然资源部门可以申请人民法院强制拆除。
（3）自然资源和规划部门或乡、镇人民政府有权根据《城乡规划法》认定违法建筑
① 城市规划区内违反规划的建筑
《城乡规划法》第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”
《城乡规划法》第六十八条规定，“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。”
②乡、村庄规划区内违反规划的违法建筑
《城乡规划法》第六十五条规定，“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”
根据2019年4月施行的《北京市城乡规划条例》的规定，街道办事处在查处违建过程中可集中行使行政处罚权。故此，街道办事处在一些地方也是有权查处违建的行政主体。
2.充分了解查处认定违法建筑的法定程序
依据《行政处罚法》的规定，行政机关认定违法建筑大致应当经过“立案 →调查取证→听证→作出处罚决定→送达”的法定程序。如果行政机关没有经过立案调查，直接作出法律文书则属于严重的程序违法，被征收人就此可以申请行政复议或提起行政诉讼。
处理违法建筑主要有三种模式：
（1）行政命令+行政处罚。如责令限期改正+罚款、责令限期拆除+不能拆除的，没收违法建筑物等；
（2）行政命令+行政强制。如：责令限期拆除+未拆除的，强制拆除；
（3）行政命令+行政强制+罚款。如：责令限期改正+逾期不拆，强制拆除+罚款。
根据违法建筑的不同情况，行政机关会选择适用不同的处理方式。无论是哪种处理方式，行政相对人都有陈述、申辩的权利，也有表达异议寻求救济的途径。
3.积极配合行政机关调查
行政机关立案后，会派两名以上的执法人员入户调查。被调查人需要注意以下事项：
（1）核实执法人员的身份证件，注意其姓名、单位及编号；
（2）在询问过程中，执法人员会制作《现场笔录》、《调查笔录》等，执法人员会要求被调查人签名。签名时要仔细检查笔录的内容，如发现与事实不符的地方，要求执法人员修改，否则可以拒绝签字；
（3）笔录每一页都要签字，并且尽量靠近笔录内容签字，最后一页如有较大的空白要顶格签字，以防止被调查人签字后执法人员追加笔录内容。
4.及时行使各项救济权利
行政机关在作出处罚决定之前，应书面告知当事人处罚的事实、理由及依据，听取当事人的陈述、申辩。如果未听取当事人的陈述、申辩，则行政处罚决定不能成立。
《行政处罚法》第四十二条规定，“行政机关作出责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求举行听证的权利；当事人要求听证的，行政机关应当组织听证。”依据这条规定，当事人可以及时表达自己的意见，充分行使陈述权、申辩权和要求听证的权利。
最后，针对责令限期拆除决定被征收人要坚决复议或者诉讼，这点在明律师已反复强调过无数次，兹不赘述。
综上所述，在明律师认为，行政机关调查、认定、处理违法建筑，应当严格遵照法定程序进行。同时，行政机关应当综合考虑涉案建筑的建造历史、使用现状、当地土地利用规划以及有关土地政策等因素，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑给予补偿。只有在查清事实，明确适用法律的基础上，违建认定才可能公平客观。像本案中这样的直接将无证建筑一律按违建处置的做法无疑是违法的，被征收人要坚决依法维权，捍卫自己的合法补偿权益。